广州海景策划-房地产策划

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1、广州海景策划一房地产策划前言11.市场分析21.1.区域市场分析21.2.定向市场分析41.3.项目分析51.4.竞争对手资料分析71.5.项目周边配套状况1516项目企划思路152.项目市场定位202.1市场定位202.2.项目形象定位222.3.目标客户定位242.4.目标市场细分282.5.目标客户313.销售策略建议323.1.市场气氛培养323.2.促销手段建议343.3.付款方式建议394.宣传策略404.1•媒体选择建议414.2宣传主题434.3广告创意及诉求474.4广告宣传推广策略484.5、媒介的组介策略49结束语51敝司成立专项小组,以专业的市场调研为

2、某础,根据整体市场的现状和区域市场的特性,发掘项目的优点加以专业发挥,配合贵司尽快完成项目的销售目标。1•市场分析1.1.区域市场分析天河区位于广州市东部,东与黄埔区相连,南濒珠江,西南接东山区、北连口云区。总面积147.77平方公里,人口41.8万人。天河区交通四通八达,是广州市连接珠江三角洲及粤北粤冻地区的耍通。全区有中山大道,黄埔大道等63条主要干道,广深高速公路共穿东西,广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区,有超过22所大专院校,34间科研院所,15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。山于城市中心东移,

3、天河区作为新兴区域,也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中,主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。随着城市向东移的规划现状FI渐成熟,有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前,故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为屮轴线的新城市屮心,根据其发展的特点,东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来,而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多,村落范围广阔等负面特点,使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。1.2.定向市场分析员村位于天河区南部,毗邻天河公园和天河区政府,地理位置优越。附近工厂较多,居民较为密集,消费群休以丄薪阶层为主。随看多年发

4、展,该外来人口越来越多,逐渐发展成了外来人口聚居地,由于人河区政府的搬迁和落成,使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全,加速了区域房地产业的发展,吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。山于厉地产业发展的不成熟,以及管理制不完善的原因,致使该区城内开发了不少不同性质的房地产,有商晶厉、安居房、集资房、宅基地等,成了广州市典例,区域市场竞争十分激烈。员村,作为新城市中心的一部分,在规划发展或房地产发展都冇其特殊的一面,正如该区域楼盘的价格与一路Z隔的对面区域相差甚远,原因不明而喻。但由于临近天河区政府,员村有特殊的优越性,而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展

5、和经济繁荣。因此,位于天河区政府门前的员村,还是可以借助天河区新政府落成这一东风,使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。1.3.项目分析1.项H名称:海景中心2项日规模:由2幢28层组成1.推售悄况:现推都呆轩,海都轩的7〜28层4•宣传主题:只交一成,即做业主4.价格:4076〜5598元/m2,均价4708元/m2(复式)4228-7289元/m2,均价6255元/m25.装修标准:一级一类装修(高级锦砖地而,双而豪华门,全景落地玻璃门)6.优劣势分析⑴优势分析1、本项冃由海景公司开发,发展商实力雄厚,能给买家充足的信心。2、位于广州新城市中轴线,发展潜力巨大。3、临

6、近珠江新城,可尽享区内的成熟配套。4、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点,交通十分便利;5、项冃以准现楼发售,增强买家信心。6、社区配套设施较完善,有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等;7、户型可供选择多;8、有停车场,物业收费合理。(2)劣势分析仁珠江新城配套设施仍然未成熟,发展尚须时口。2、近期周边物业市场销售悄况不活跃。3、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强,形彖已经广为人知。4、由于项冃档次和周边物业无区隔,其销售对象竞争激烈。。5、项目三面被楼宇包围,景观被遮挡了一大部分。6、外来人员多,治安问题多,影响买家心理;7.紧邻主干道旁,噪音大,空气污染严重;8

7、.缺乏商业气氛,社区配套不成熟;9.周边楼盘较多,竞争激烈,影响销售;10.无小区花园,缺乏生活大口然气氛。11.三厉单元无主人套厉,成为其主要抗拒点1.4.竞争对手资料分析对手一1.项目名称:侨颖苑2项H规模:由3幢12层及一幢9层组成1.推售情况:现推C栋C1〜C4梯的3〜12层,B2栋的2〜12层2.宣传主题:新天河、新市民、新文化3.价格:4481〜5145元/m2,均价4655元/m2(复式)5668〜6195%/m2,均价5861%/m2(最新价格)4.装修标准:一级二类装修5.优劣势分析⑴

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