梅里花苑总体营销策略

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1、梅里花苑总体营销策略营销阶段划分梅里花苑是第一个项目开发，又是少数民族地区，地块开发强度偏大，所以建议在开发策略上实行分期滚动式进行开发。一方面可控制开发风险，另一•方而利于资金链的衔接。以下销售思路暂定为分两期开发销售思路，在销售过程中具体调控和更改。梅里花苑的整个销售推广过程围绕总休规划的特点和作为德钦最高端首个楼盘的特性来相互影响而定，大致时间安排如下：1、销售阶段划分依据以以往销售经验而得出的销售淡旺季作为参考依据推算，1—2月、5-6月、9-12月为销售旺季，而其中：春节、五一、十一乂是销售的

2、黄金时期，成为总体销售周期屮的“黄金节点”,总体策略的重点部分也正是围绕着几个销售节点展开。鉴于口前前期手续还未办理完和相关证件未领到，展开全面营销的吋机还未成熟，因此营销活动的大量展开还将延后，如果进展顺利，则一•期可以在9月30口前开盘，实现第一个销售高峰、“元旦”实现第二个高峰，2010年春节而后进入一期尾盘阶段，同时进行尾盘清货和针对二期产品前期推广阶段。需要强调的是，在手续报批以及证件办理过程中，能够及时办理的尽量快速，在不影响销售节奏的情况下，项目一期必可按照上述时间顺利执行。2、销售推广阶

3、段在整个营销推广过程中，以市场导入期、开盘强销期、持续促销期、尾盘清货期为四大核心进行阶段性推广。我们针对不同时期对每个阶段进行细分和分期推广，务求达到预期的推广效果。结合当地市场状况，把销售阶段划分为如下几个周期：梅里花苑项目营销周期表阶段划分时间工作内容市场导入期2010年6月15R—2010年9月末★展开电视、户外、DM单等广告攻势；★7月1日前销售现场包装完毕、对外展示；★销售人员完成培训、进场工作、再次展开全面市场调查；★各种新闻炒作展开；★楼书、合同、价格表等销售工具完成；★内部认购现行与市

4、场，让员工感受市场热力并积累开盘客户；★此阶段认购仅签订意向书，非正式合同，因此可全面展开为将來正式发售提供依据。开盘强销期2010年10刀1日—2010年门刀末★高热度维持宣传攻势，确保至少40%的出货量，并为将来促销打下基础；★1—8座正式推出，同吋9—16座接受诚意认购，为11月正式发售储客；★销售员现场以及DS拜访相结合销客；★成立“梅里尊贵业主会”，为销售助攻；★夸大开盘认购额，进行市场诱导炒作。持续促销期2010年12月1日—2011年1刀末★作点穴式广告攻势，旨在保持产品推出时强势，其余时

5、段保持维护程度即可；★元日强势推出17、12座产品；★此间工作以前期楼盘旺销为带动点，加强对楼盘后期展望（重点在水体的描述）宣传重点亦倾向于此，是采用欲擒故纵的操作手法；★配合17、12座发售，联合政府相应的社会活动加强公关，为销售助攻。尾盘清货期2011年2月1日—2011年3月末★迎新春首届“梅里花苑杯”清新摄影大赛，潜意识推广梅里花苑的品牌知名度；★借助活动拉动项口附加值，提升尾盘销售单价，为二期产品发售打好基础；二、现场包装策略为配合项目发售的顺利进行，项目现场与售楼部的包装非常重要。售楼部的装

6、修方案尽快落实，现着重建议售楼部以及现场的包装策略。整体风格华贵而富有朝气，亲和而富有财气。包装策略因不同吋期的销售主体而变化，木案将提供五大核心阶段的布置方案，在各阶段分别使用，并作适度提升。1、售楼部空间与功能区包装售楼部功能区作如下划分：客户接待区、外部洽谈区、项目展示区、V1P客户洽谈区、项目指挥区等五大部分。1.1客户接待区主耍rh售楼前台以及门岗待客区构成，担负客户进场的接引与咨询工作。1.2外部洽谈区主要曲售楼部大厅的各待客区构成，布置布艺软沙发以及茶几，营造与常规楼盘差异化的iVj尚感受

7、。1.3项目展示区主耍集中的售楼部影音展示系统、宣传墙面与顶棚吊旗等，展示项目核心卖点与政策，同时强化售楼部气氛的营造。1.4VIP客户洽谈区位于售楼部东西或东北角，摆放高级沙发与茶几、茶具。安排重点客户与此处接待，提升客户尊贵感受，促进交易的达成。1.5项目指挥区在售楼部后场房间，是财务与销售经理的办公区域，控制整个销售现场。2、现场销售道具准备2.1项目展板布置于售楼部内墙，以挂画方式制作，介绍项目的开发理念、功能定位和项目的形象定位，以图画作为主诉求，文字以标题为主，具备情景感染以及装饰作用。2.

8、2主题墙点缀把售楼部正面接待墙布置得大气具有冲击力，成为售楼部内的视觉中心，具有强烈的感染力。2.3户外虚拟广告配合工地围墙需要做虚拟广告包装，将各种宣传内容投放在围墙之上，有利于增强消费者信心。除此以外，还需要在工地部分楼体上悬挂若干红色条幅，气氛热烈，内容为项目主打宣传词。★八外彩旗★场内POP★户外指引牌★绿化装饰品2.4相关配合道具A★室内彩旗、气球等装饰品★资料架★★★★★★饮水机安排1-2名保安，引导客人停车，提升场地整体形象'