探讨我国房地产存在的金融风险与防范

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1、探讨我国房地产存在的金融风险与防范摘要：房地产业发展的一个重要方面就是房地产金融，房地产防范金融风险，不但是稳定与发展房地产业及其房地产金融业的要求，并且对稳定与发展金融业与国民经济也至关重要。本文从我国房地产金融具有的特点入手，详细阐述了诸如信用风险、市场风险、操作风险、利率风险等房地产金融风险，并提出了一些房地产金融风险的防范措施。关键词：金融风险；特点；防范措施0引言伴随我国国民经济的迅速发展，居民的生活水平正在逐步提高，城镇居民对住房的需求也日趋增长，另外住房消费受到国家出台一系列鼓励政策的影响，在我国国民经济发展中使得房地产业逐步成为支柱产业，在带动相关产业和自身

2、不断发展的整体经济中处于先导性与基础性的地位。毋庸置疑，房地产业属于劳动密集型与资金密集型产业，具有商品价值大、投资周期长与投资规模大的特点。要想发展房地产业就需要投入大量的资金，这就需要金融部门的大力支持，因此这就决定了房地产业高度依赖金融，特别是银行等金融机构的信贷，在房地产业的快速发展屮房地产金融起到了不可小觑的保障作用。1我国房地产金融具有的特点1.1我国房地产金融起步晚，但发展快就我国房地产融资的发展丿力程而言，从上世纪九十年代末以后房地产才算真正进入融资阶段，伴随实施个人住房商品化以及个人购房按揭制度，房地产市场涌入了大量的购房者，仅仅过了几年，我国在房地产开发

3、以及个人购房方面的信贷余额大幅增长。1.2我国房地产金融的融资渠道单一就我国房地产市场的具体运行和资金链而言，银行房地产信贷是构成房地产金融最主要的部分，银行信贷儿乎贯穿于房地产业整个运行过程，在我国房地产市场中银行信贷是资金的主要提供者。然而我国房地产金融中的其他融资渠道还处在起步阶段，例如住房资产证券化、房地产债券及信托等融资方式，它们占了很小的贷款比例，都可以忽略不计。1.3我国房地产金融的融资比例高我国房地产金融另外一个明显的特点就是融资比例高。大部分房地产企业在进行融资时都离不开市场、资源、资金这三者间的资本运作，是以银行信贷为主，建立具有阶段性的融资策略，以低成

4、本进行融资实现高额利润回报。前些年我国房地产企业在开发房地产过程中自有资金持有量都比较低，在项目总投资中自有资金所占的比例一般都要低于30%,甚至有些企业只有20%左右，而剩余部分的资金需求主要是通过银行信贷等融资渠道来实现的。2我国房地产金融存在的风险2.1房地产金融存在的信用风险房地产金融存在的信用风险指的是因房地产企业或者购房消费者没有能力偿还或不愿意偿还，而造成不能按时收冋或者是无法收冋房地产贷款木息的风险。房地产企业缺乏稳定的收入来源，无法保障企业的偿还能力；银行存在贷款决策与信用评级方法的问题会面临着信用风险，造成这一问题也许是在贷款前审查评估借款人资信时出现误

5、差所致，当然也有可能是在发放贷款后冇些情况发牛了变化，导致房地产金融出现信用风险，主耍表现是房地产企业在销售商品房时出现滞销现象导致资金周转不灵，或者是因经营不善而造成的严重亏损，甚至是关门歇业而无力偿还，还有借款的购房消费者存在失业、意外支出增加、收入减少、死亡等方面的原因而造成没有能力偿还。2.2房地产金融存在的市场风险近些年我国房地产业蓬勃发展，房地产市场吸引了大量外资，这些资金一旦撤出，必然会给经济发展造成危害。所以短期持有是外资的主要目的，我国房地产市场如果出现问题，市场反映出的越來越有限的人民币升值空间，外资就会出现大量兑换人民币，并且撤出我国市场的情况，所以我

6、国商业银行最终将承担这笔风险。虽然当前我国对外资还没冇完全开放，但国际热钱已经通过各种渠道进入，存在一定的风险隐患。除此之外,近些年我国房地产出现了房价过快上涨、契税收入缓慢增加及房屋存在大量空置等不止常现象，造成了房价长期背离均衡价格，房地产业呈现出泡沫化的经济现象。还有房地产开发商囤积大量土地及逐渐增高的商品房空置率等怙况d致了人応社会资源被严匝浪费,潜在苕许多社会风险,种种原因使得房地产金融安全遭受严重威胁。2.3房地产金融存在的操作风险银行员工缺乏风险意识，为了避免受罚完成既定的放贷任务，在审核贷款中注重形式，不深入调查存在疑问的相关资料，缺乏严格的审查。甚至有的信

7、贷员对那些不满足贷款条件要求的借款人给予帮助，虚构抵押品与收入证明等，以便套取银行的房贷资金。正因为这些借款人不具备充足的还款能力，所以导致银行不良贷款率攀升。因商业银行之间为了争夺市场份额，竞争日益激烈，有些商业银行就会将审查标准降低，认为只耍用房屋来抵押就不用担心还款问题了，但是在实际操作中存在房屋变现难的问题。尤其是针对贷款人家庭的生活唯一住房，我国相关法律规定严令禁止拍卖。所以住房抵押就流于形式，即使贷款人拒绝偿还房贷，银行也无法将抵押的房屋进行变现。通过对美国次贷危机的具体原囚进行剖析，进而对我国的房地产