浅析物业管理的法律风险及防范

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1、浅析物业管理法律风险分析及防范上世纪90年代以来，我国房地产业得到了迅猛发展，同时带动了一系列相关产业的发展。其中，物业管理服务更是经历了从无到有、到日趋成熟的转变。但是因为我国物业管理立法尚显滞后以及实践中物业管理法律关系不明确等原因，使得近几年来物业管理纠纷在全国范围内一直呈上升势头。再加之无论是销售方（房地产开发企业）、服务方（物业管理公司）还是业主方（包括物业产权人及物业承租人）往往错误地理解了自己在物业管理活动中的地位，更使一些看似不难以解决的纠纷积累激化，从而引发诉讼，或更甚之地引发业主与物管公

2、司之间、业主与开发商之间的非理性暴力冲突一一这无疑在很大程度上，加大了物业管理行为的法律风险。对于房地产开发企业、物业管理公司来说明确认识物业管理法律关系，正确理解自己在物业管理中的法律地位，则有助于有效处理因物业管理产生的争议，尽可能缓和物业管理矛盾，大大降低自己在物业管理活动中可能承担的法律风险成本。一、物业管理法律关系概述法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即法律上的权利与义务关系。物业管理法律关系是法律关系的一种，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与

3、义务关系。广义上的物业管理法律关系包括了房地产开发企业与业主间、物业管理公司与业主间、房地产开发企业与物业管理公司间依据合同产生的平等民事法律关系以及政府相关行政管理部门对物业管理行业的宏观监控的隶属性行政法律关系。而狭义上的物业管理法律关系，也就是我们通常理解的物业管理关系，其主要指房地产开发企业、物业管理公司与业主之间的平等民事法律关系。而从我国目前立法、理论以及实践看，无论是广义上的还是狭义上的“物业管理法律关系”，其最核心的都表现为一种平等主体间的民事法律关系，受民事法律法规以及专门的物业管理法规的

4、调整。物业管理法律关系的复杂性决定了房地产开发企业、物业管理公司在物业管理过程中可能承担的法律风险成本。而房地产开发企业、物业管理公司是否能正确认识和处理自己在物业管理过程中的法律地位，则直接决定了房地产开发企业、物业公司承担的法律风险成本的大小。二、房地产开发企业在物业管理中的法律风险房地产开发企业开发一个新的物业项目，再通过市场销售，将其项目内商品房渐进地、有序的出售给购买者。原商品房所有权也随之转移给购房人，使购房人成为业主。开发商逐渐从原来物业项目的全部所有者转变为部分所有者，甚至完全脱离所有者行列

5、。此间，开发商的法律地位从较为单一的房屋所有权人、出卖人，转变为复杂的多重法律地位身份：如果一个项目不是全部售完的话，则开发商当然的具有业主的法律地位身份；同时开发商作为商品房的出卖人，对所出售的商品房保有一定的售后承诺义务，则开发商理应具有售后义务承担人的法律地位身份；如果开发商自行成立物业管理部门对自己开发的物业进行管理，则开发商又具有了物业管理服务提供者的法律地位身份……这些法律身份分别来源于不同的法律关系，例如，开发商的业主身份来源于对部分未售商品房的所有权；售后义务承担人的身份来源于开发商与其他业

6、主之间的商品房购销合同；而物业管理服务提供者的身份则来源于开发商下属（衍生）机构与全体业主之间的物业管理合同。法律身份的多重性，使得房地产开发企业在物业管理过程中的法律地位难以确定。而往往有开发商无法明确自身的法律地位，而在概念中一味认为既然物业项目是由其所建，则其当然的应对物业处置、管理享有权利。这种观点往往误导了物业管理行为，使一部分开发商以主人自居对广大业主以及物业进行强制性管理，常常造成过分强调自身权力、权责不分等问题，无疑隐性的加大了房地产开发企业在物业管理中的法律风险。据我们了解，在昆明市，有很

7、大一部分楼盘都是由开发商成立下物业公司或直接由开发商衍生出一个物业公司对所开发的物业进行管理，这些物业公司无论从名称上还是业务操作上，均与开发商有着不可分割的联系。而在实践操作中，大多数开发商无法从根本上理顺二者间的区别，往往两家事当成一家事。其中更不乏有开发商将自己出资成立的物业公司当作商品房交易中维护切身利益损害购房者权益的筹码工具。一般来说，这种物业管理方式很容易造成如下问题，埋下风险隐患：1、前期矛盾后期积累、激化的问题商品房是一种极为特殊的商品，在一般居民消费中亦是最大消费品，其交易过程也较一般消

8、费品交易更为复杂。房地产开发企业在交易操作过程中，难免产生问题一一而有些问题又恰恰是房地产开发企业无法回避，而购房人又过于敏感的，例如，房屋质量达不到购房者所预期设想、实测面积与暂测面积差异较大等等。这些问题一旦处理不好，便会产生大大小小矛盾。其中，一些矛盾无法在购房者入住前解决，便当然的影响物业管理的正常进行，最常见的障碍就是购房者以矛盾未解决为由拒绝缴纳物管费！此时开发商及其衍生的物管公司如果不能理性处理的话