房产税务探讨

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1、-21-/21房地产税务探讨房地产税务探讨2006年全球税收痛苦指数评比中，中国名列第三。中国的房地产项目开发商，不管是在暴利时代还是“和平”时代，企业利润总额中，被国家税务机关以税费名义收取的金额（包括股东分红应纳个人所得税）就会占50－60％，故有云：交税是痛苦的。在地产经营中，不管住宅开发还是商业开发，有效利用各种政策及其他辅助手段以节约税款，是公司的一个必然的重中之重的问题。这几年，做过多个楼盘的税务清算检查审核，做过多个房产方面单项咨询和财税顾问、项目税务筹划方，与税务局稽查、专管员有过多次就法规及执行情况的讨论，也在一定程度上了解了税务日常管理及稽查的模式和

2、手段，再加上自己在房产公司的多年实践经验，故在此抛砖引玉，和大家一起探讨一下房产公司项目的税务思路。探讨内容：开发项目从土地取得到利润分配各环节涉及税收筹划（举例中主要以住宅项目为主）税务筹划的目的：避免税务风险、节约税务成本税务筹划的前提：合法合理性。所谓合法性，易解释，就是合乎法律及行政法规，不违法、不偷税、不漏税、积极主动纳税、年年做名符其实的“诚信单位”；合理性就不好解释了，因为法律是不讲“理”的，只讲法。我们先看专家对“避税”两字的解释：[避税是一种介于违法与不违法之间的操作，行业内，通常叫做“非违法”性，是指纳税义务人利用税法上的漏洞或不完善之处，通过对经营

3、及财务活动的人为安排，以达到规避或减轻缴纳税款的目的的行为。其后果是造成国家收入的直接损失，破坏了公平、合理的税收原则，使得一国以至于国家社会的收入和分配发生扭曲。避税是属于纳税义务人采用合法手段逃避纳税的行为]。这儿我所想说的合理性，其实质就是在“避税”两字的前面再加合理两个字，即任何东西都不能过份！国家给的相关优惠我们要用够，但一般行业经过周密“避税”后的税负仍要符合一个行业标准，若过份了，税务局真想给你过硬，鸡蛋里面挑骨头还是能挑出来的，最后吃亏的还是企业自身。但某些行业就不一样了，如部分农牧业，哪怕税负为零，仍是完全合法合理的。税务筹划的人文环境：我这儿想说的是

4、指人与人之间的感情环境，说白了，就是-21--21-/21房地产税务探讨要和税务局建立良好的税企关系往来，要舍得感情投资。当然人文环境不是税务工作的全部，它只是税务筹划的一个必不可少的辅助，房产公司切忌完全依赖本“感情投资”。税务筹划的执行环境。我这儿想说的执行环境包括两个方面，一方面是房产公司要充分了解当地的整体税负平均水平，有的放矢，不过份，但也不吃亏。稽查局在选企业中标时，首先就是选那种税负异常的企业，比如当地行业平均税负都是11％，你却只有6％，若没特殊情况，恭喜你，你肯定中标！另一个方面是当地税务机关对各种税目的管理体制、对某些涉税事项的通常处理及执行力度、对

5、税务的检查手段等，如四川在2008年下半年起，一般情况下鼓励企业自行提出土地增值税核定征收，但2010年起，又要求原则上不允许核定征收，若要核定征收，核定征收率不得低于5%，我想一旦超过5%，大多数企业又都会不愿意核定征收了。再如企业所得税，四川省局2008年11月出具《房地产行业企业所得税管理细则》，供税务内部使用，对房产公司企业所得税的日常管理及易偷漏税处、检查手段等都做了详细说明。再如地方税务对甲供材的税务管理、对代收款项营业税的管理、对代开发票的管理、对预收款项应交税费的执行力度等，这些都是我们房产公司财务人员所必须掌握的，以便有针对性的安排计划。不同省、不同市

6、、不同区县、甚至同一区县下不同税务所，有时在执行政策的方式和力度上都不一致，所以我们不仅要了解大的税收政策，还要了解各地税务机关对政策的执行方式。如2008年前，成都市对维修基金是否能计入开发成本没明确规定也没约定俗成，但2008年起，锦江区地税区开始统一规定维修基金不得计入开发成本，于是其他各区也纷纷效仿，但却一直没出相关文件。再如建筑企业在异地施工在税务机关代开发票时是否应缴纳个人所得税和企业所得税问题，各地执行方式完全不一样，甚至同一税务所对下属不同楼盘项目的执行也不一样，有收1%、有收2%的，也有资料齐全关系到位全部不收的（这点尤其是针对楼盘的施工企业是自身关联

7、方或工程属施工队挂靠工程至关重要，是否征收个人所得税直接影响施工方利润，而施工方利润又直接影响楼盘项目成本）。我们在进行项目前期税务测算时，必须充分了解当地对各种税务情况的执行方式和力度，以准确进行税务测算并从而进行有效控制。税务筹划的技术环节。这是我们本文的重点部分，主要利用各种税收政策及各地的税收管理体制、检查手段，从项目投资可研分析、土地的取得、施工阶段、销售阶段、期间费用的处理、清算阶段、利润分配、未分配利润的处理八个方面-21--21-/21房地产税务探讨来论述房产公司税收筹划的实务环节，我们普遍的企业不能像某些特别公司可以因为