房地产企业销售收入的确认原则

《房地产企业销售收入的确认原则》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、销售收入的确认原则销售收入的确认原则一、企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：（结合国税函[2008]875号文件）1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）一次性全额收款方式采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。销售收入的确认原则（二）分期收款方式（新会计准则的纳税调整问题）采取分期收款方式销售开发产品的，①应按销售合同或协议约定的价款和付

2、款日确认收入的实现。②付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。1、注意收入同成本要配比。（收入分期，成本不能按全部）2、现实生活中有傻傻的，提前付款的情况么？（凡事不符合常理，背后必有问题）“躲猫猫事件”。。。3、新所得税法的规定（实施条例第23条第一款），没有提到提前付款的情形如何处理。实施条例23条：以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现；如果企业采取企业会计制度，则税收同会计无差异；如果采用会计准则，则存在会计同税收的差异。销售收入的确认原则（二）分期收款方式（新会计准则的纳税调整问题）某企业采取分期收款方式销售商品，商品价值为250万元

3、，对方可以分3年交付价款，每年100万元。(读懂申报表的知识）则：借：长期应收款300万贷：主营业务收入250万未实现融资收益50万借：主营业务成本210万贷：库存商品210万借：未实现融资收益20万贷：财务费用20万此时第一年应当调整如下：第5行，调减收入150万，第40行调增140万元（即调减140万成本），第36行，调减未确认融资收益20万元。申报表中未涉及分期收款的成本问题。以上3个步骤，就完成了调整。销售收入的确认原则（三）银行按揭方式（两个条款）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其①首付款应于实际收到日确认收入的实现，②余款

4、在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。销售收入的确认原则（三）银行按揭方式（也存在会计同税收的差异）1、首付款和按揭款确认收入时间的不一致，如何解决其销售成本的分摊问题？2、按揭保证金是否允许在按揭收入中扣减？（次贷危机）（国税函发【2007】1272号文件）3、关于银行按揭款项的稽查（1）伪造银行按揭合同案例（别墅和住宅卖一样的价钱）（2）假按揭案例（建设银行假按

5、揭事件、森豪假按揭事件）问：假按揭在税收上如何处理呢？（疑难解答）税收不区分合法收入与非法收入，一律纳税。销售收入的确认原则（三）银行按揭方式专题：假按揭的税务处理1、假按揭的特征（1）购房人员能在工资表中看到（本企业人员）（2）内部人员买房不便宜，反而贵。（3）将按揭销售收入计入短期借款，混同融资行为。（4）财务费用中列支个人按揭利息。（5）企业代替个人还按揭款项，计入其他应收款。（6）房子没有卖出去前的租金，冲销个人应收款。2、稽查查到以后的交涉。（不要轻言放弃，作退房处理）利用银行和税务信息的不对称，争取“实质重于形式”。销售收入的确认原则五、销售收入的确认原则（四）

6、委托销售方式思考：代理销售和销售的区别？（国税函【2005】917号）向海外支付佣金1、境外支付佣金（国税发[1999]242号）2、第二十条企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。思考：向海外支付佣金，是否代扣代缴营业税及预提所得税？第四条条例第一条所称在中华人民共和国境内(以下简称境内)提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：(一)提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；“收入来源地原则”+“劳务发生地原则”销售收入的确认原则（四）委托销售方式（财税[2009]29号文件

7、）1、必须是支付给具有合法经营资格的中介服务企业或个人。2、必须同具有合法经营资格的中介服务企业或个人签订了代办合同和协议。3、支付给单位的款项，必须是通过银行转账。4、无论支付给单位还是个人，其支付金额均不得超过服务合同或协议金额的5%。5、佣金和手续费是支付给交易双方以外的中介机构或个人（第三方），而不包括交易双方、代理人、代表人之间支付的款项，防止将返利、回扣混同手续费和佣金。（反腐败措施）6、强调收支两条线的原则，做为销售方支付的手续费不能作扣服务金额；做为购买方支付的佣金和手续费不能直接扣除，而是做为固定