商铺定价基本策略(小宁商铺)宁吉涛

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1、商铺定价基本策略A、根据项目的建设成本，1=1标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。13、凭经验对项II不同层别进行系数设定。原则上第一层是项II价值最同价格最髙的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑曲积）计算得出该楼层的权重系数。（此步骤在各楼层的计算方法相同）公式一：系数X

2、销售而积（建筑而积）二权重系数D、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项1=1的总权重系数公式二：刀权重系数二总权重系数E、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项「【整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售而积（建筑而积）。其他层别依次类推公式三：（廿标销售总额F总权重系数）X层别权重系数二层别总价公式四：层别总价*层别销售而积（建筑而积）二层别均价F、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如卜根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、而积等因素设定相应的系数值

3、（此时不考虑该层别在整个项kl的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、ifii积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%,根据不同因索的变化递减。计算该具休商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售血积（建筑血积）计算得出该商铺权重系数。公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）二商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。公式六：工具体商铺权重系数二层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售氓价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额（具体参见公式三）除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该

4、具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售而积（建筑而积）。其他具体商铺依次类推公式七：（层别计算销售总额F层别总权重系数）X具体商铺权車系数二具体商铺总价公式八：具休商铺总价♦具休商铺销售曲积（建筑血积）二具休商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。国内商铺年平均的回报预期在7%左右，商铺刀租金二商铺总价*7%/12商铺在10-15年内回收成本.投资回报率二年租金/售价商铺投资收益率四种算法目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资

5、收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：1・租金回报率法公式：（税后月租金-按揭月供款）X12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适丿U范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片而性，不能作为理想的投资分析工具。2.租金回报率分析法公式：（税后月租金-每月物业管理费）X12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越人，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部

6、的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全血依据。对按揭付款不能提供具体的分析。3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=刀租金X投资期内的累计出租刀数/（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑屮介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因索。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业

7、的投资价值都是以今天的数据为依据推断未來，而未來租金的涨跌是个未知数。2.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益X15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。任何物业投资，投资者都希瑕能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自C的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资冋报率，那么，如何计算投资冋报率,如何判断投资回报率所包含的意义呢？如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回