商业银行住房贷款风险防范分析

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1、商业银行住房贷款风险防范分析（山东财政学院，［丄

2、东济南2500⑷摘要:在大力发展个人住房信贷业务的同时，应客观分析其政策风险市场风险等潜在风险。针对商山银行住房贷款风险的表现，从建立住房贷款风险预警系统，健全银行内部管理机制，积极稳妥地推进金融仓I新,完善抵押物管理措施几个方面对住房贷款业务风险的防范做一些有益的探讨。关键词:住房贷款;风险预警;资金链;住房贷款证券化中国分类号：文献标识码：A文章编号：1008・3154（2009）03-0089・03AnalysisofHoushgLoansofC

3、ommerehlBankstoGuardagahsttheRiskTIANLiang(ShandonghstituteofFinance,Jinan250014,China)Abstract:Atthesametineintheactivcdevebpmcntofiiidividua1housingcreditbusiness®weshouldbearobjectiveanalysisofthepotentialrisksofthepolicyriskandmarketrisketcSosomepre

4、ventivemeasuresonhousingbanst)preventbusinessrisksarediscussedKeywords:HousingLoan;RiskWamiiig;FundingChain;SecuritizationofHousingLoans近年来，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。与此同时住房贷款业务快速发展，已成为房地产市场的重要资金来源。但是，随着该项业务的快速发展和贷款总量日益庞大,其资产质量开始下降，风险隐患逐步显现。因此探

5、讨与揭示商业银行住房贷款业务中存在的风险，总结出一些加强住房贷款风险管理的措施显得尤为重要。一.住房贷款风险分析（一）政策风险在我国，房地产行业与宏观政策高度相尖，会随着经济周期变化和宏观调控出现较大波动。当经济持续增长，城市化进程加快，国民收入水平不断提高，较长期的低利率会刺激房地产开发与消费需求。社会普遍对未来充满信心和向好预期，也带动了房地产的投资和投机需求。当经济发展步入下坡，居民收入水平下降，国家为防止房地产出现泡沫而采取宏观调控，都会影响居民的购房需求，从而导致房价下跌，房贷违约情况不断增

6、加。（二）市场风险市场风险指由于市场发生变化而对银行产生损失的可能性,包括利率风险汇率风险经营风险等。1.利率风险是抬金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有:一是'不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升;个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。2

7、当国家实行汇率改革，出现汇率升值预期时，会给房地产市场和个人住房贷款带来风险。一-般情况下，汇率升值,实行宽松的货币政策，会刺激包括房地产在内的资产价格上涨，甚至产生严重的房地产泡沫，对实体经济和银行贷款产生风险。3.开发商经营风险。房地产开发商由于经营管理不善资金不足，致使预售楼盘未能按期交付使用，甚至成了烂尾楼，往往引起购房人与开发商之间的纠纷，导致借款人还款意愿下降，甚至拒绝还款。尽管此时开发商承担连带担保责任，其资金链中断、抵押物不具备变现条件,给银行贷款带来风险。（三）借款客户风险这是指借款

8、人由于工作收入道徳等因素的变收稿日期:2009-（）5-1（）作者简介:田亮（198】-）,男.山东巨野人，管理学学士，中国工商银行III东省分行营业部个入金融业务部综合管理中心经理。—89—XUEBAO化，无力偿还或不愿偿还银行贷款，从而给银行利益带来损失的违约风险。主要有以下几种形式：一是被迫违约。借款人或其家庭发生意外事故,减弱或丧失还款能力，直接给银行贷款带来风险。二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上

9、升幅度较大，继续还款的成本大于放奔还款的收益，借款人会理性违约。三是提前还款。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带來的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。四是恶意骗贷。恶意骗贷一般称为’假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的住房抵押贷款资金用于风险更高的投资。如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。（四）抵押风险贷款抵押物是