阜宁项目风险投资报告

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1、中国•项目可行性研究报告分析编制人：李强编制年月：2007"1一、总体规划建筑原则1、项目综合定位项目整体定位在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。2、规划原则：*高绿化低密度；丄综合服务配套设施齐全；4户型设

2、计适合“升级换代”居住要求；4-体现小区独特的整体建筑风格4-以“高起点规划，高档次定位，重人文，重环境”为基本宗旨，以“新都市主义”为其开发理念。4根据开发地块的政府规划用地性质，结合地块的几何形状，在规划设计时应有机地进行总体布局，形成一个功能分区明确的综合体，同时通过空间交通组织与景观系统的组织，使其成为一个功能区域间有机联系，在近期新添区域配套还无法成熟的背景下的一个具有自我平衡的生命体。丄强化项目整体组织，建筑空间与地块周边环境的有机协调，体现建筑空间优势和景观空间优势，体现高低错落的层次感。3、总平面布局：总平面图略呈

3、长方形布局，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置球场和休息厅，小区设北、南两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。建筑风格：丄建筑风格上倾向于现代主义建筑所倡导的对点线面的运用、对几何形态的运用和对新技术新材料的选择，特别是建筑细部上强调人文设计元素。*从个体到群体，从建筑到环境，从总体构思到细部处理，各个方面都创造出独具风格但又协调统一的建筑风格，营造一个高速、快捷、简洁、积极的新时代新城市精神。4、交通道路：亠便捷顺畅的交

4、通体系，实行有效的人车分流，处理好商业、休闲购物、居住各区域人流车流的分散与集中，使各个区域之间即便捷连接，又适当分隔。丄利用主干道对各主要区域划分的同时，充分结合城市交通网线的布局及其功能，科学地引导人流进入合个物业的功能区，同时合理设置人流及车流的缓冲区与分流区。丄利用区域内干道，及物业内部的过道及走廊导向，合理分隔商务区的合功能区域，体现动静分离同时，能够有效地引导人流与聚集人流。5、建筑方案总体构思：建设地块为火炬大道路段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美

5、的精品住宅小区。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。6、配套系统：丄协调好项目与配套公建之间的关系，同时处理好大配套和小配套之间的关系，合理配置与规划，从设计开端就考虑后期的商业运营与模式。丄充分考虑到可持续发展的需要，在整体规划设计时应考虑分期开发的影响，市政配套设计做出相应考虑。一、产品定位本项目地处新城区板块，某业内人

6、士这样形容新城区板块的发展：新城区刚刚起步，除少数高档楼盘外，开发类型单一档次偏低，规模较小，开发中高档楼盘仍有广阔的空间和光明的前景。新城区板块的个性属于，一直与低端落后和偏远有关，以化工、轻纺、食品医药、新材料为主的高新技术产业园区。因为产业的强力支撑，新城区板块将呈现出一种区域温室效应，延续目前开发的強劲势头，销售将会稳中有升。而开发高档物业，也将成为主流开发企业的一致选择。曾经因为城市的建设缓慢、配套发展滞后严重影响了该板块楼市的发展，今天城北并不缺乏楼市强者：城市山水公园、泉•天下、仁恒项目都有着与其他任何一个板块中的任

7、何一个楼盘较劲的实力。新的城市定位注定了未来几年要将房地产发展为全县的支柱产业。无疑这更增加了房产商逐鹿新城区的信心。2006年开始，房产商似乎也“达成共识”，谁能影响城南，谁将影响整个楼市。4-档次定位：中高档住宅丄形态定位：多层住宅+小高层住宅+高层住宅+临街商铺+酒店+大卖场4风格定位：现代、简约建成盐城地区内罕有的生活配套齐全的中高档居住区。经我盐城地区及阜宁房地产市场调研发现，该地区住宅市场正处于供需两旺的状况，新兴产品也随着市场竞争的加剧不断完善。开发商对于建筑外观、户型布局、景观塑造、物业管理等方面的重视程度日益加深

8、……时尚的外观、人性化的户型设计、别致的绿景点缀、完善的生活服务是体现楼盘档次的核心。根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范