衍行研究之懂事长如何用指标看规划

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1、一个房地产公司最懂事的人应该是谁呢？肯定是董事长了，尤其很多集团的董事氏对规划设计还是非常感兴趣的。但是董事长的出身一•般都不是建筑设计相关专业，所以在平时集团开规划会议的时候常常是“无法相信”任何在会议台上说的天花乱坠的人。但是不相信别人，你总要相信口己吧，无奈口己在规划设计层面又没有什么研究，所以在很多情况下都是在做无奈的选择。我也和很多董事长门聊过天，也知道他们最人的需求就是买到一木《房地产规划一H速成教材》，这教材估计出版了他们也看不懂，因为所有教材写的都是理论，没有实战。今天衍行就把这教材浓缩一下，《房地产规划十分钟速成教材》正式公

2、开。做运营，衍行专业，做设计衍行同样专业。这两个专业混杂在一•起的理论就是董事长最关心的。下面就细说一下，保证所有董事长儿分钟成为规划高手。规划策略归结起来就是分析一个问题，观察两个指标，关心两个重点。这是余总耗费了巨量的资金，时间结合多年的经验为我的董事长总结出来的这么个122经验。首先说分析一个问题：用地内哪个地方能建最多房子。能建最多房子的区域我们专业上叫做最能消化容积率的区域。如果将最能消化容枳率的区域用足了，基本上规划就找到切入点了，可能您会说你找不到这样的区域，没关系，衍行很久之前就有那么个一眼就看懂的图。扁长型地块各类用地情况的

3、集中大量消化容积率区域长条型地块图例:不规则地块是不是简单到没冇刖友？如果能看明白，第一步你就完成了。小结：如果规划中用足了最能消化容积率的区域，说明规划没有方向性错误。第二个步骤观察两个指标：容积率和建筑密度。这两个名词的意义不明口的就直接百度，太简单的东西衍行一般不说。这两个指标是用钱买来的，对吧。如果没用足就等于你把钱扔了，对吧。那用足了有什么好处呢？1）容积率不用足，楼而地价就高，等于您把钱扔水里连响都没听见，所以一定耍用足。2）建筑密度不用足,在同等容积率情况下,等同于规划屮建筑平均层数升高了，平均层数越高，结构成本就越高，或者间接

4、导致售价降低。别墅〉多层＞12层＞18层＞34层这样的价值规律应该每一个懂事的董事长都知道吧。小结：容积率和建筑密度两个指标，直接能计算出平均层数，平均层数是价值框架的关键点。第三个步骤是关心两个重点：地下室空间的利用和屋顶空间的利用。这两个点全部关注的董事长比全世界大熊猫的数量多不到哪去。一直被忽略，却从来没冇发现。下面我们来分析一下两个重点怎么去关注。关于地下室，我们要提出一些问题：1）车库净高多少？层高多少？单车位面积指标是多少？2）地下宗有哪些不需要花钱的地方是可以砍去或者优化一些？3）地下室住宅下部等等无法停放机动车的地方，都用来干

5、什么了？三个问题问出来，如果冋答都是令人满意的，那基木上地下就没什么问题了。关于屋顶空间，我们要提岀一些问题：1）平屋顶是否有相邻的房间，如果能利用，是否利用了，利用的好不好？2）坡屋曲是否能给下层利用？怎么用？曲积如何计算。小结:董事长每花一分钱都应该看到价值，地下空间一方面涉及成木，另一方面设计附加值（也就是价值），所以在地下空间的设计中一定要把双关，千万不耍想到哪是哪。邓小平说：两于•抓，两手都要硬。如果董事长都硬不起來，企业怎么能做好？另外屋顶的空间常常是被忽略的空间，有时候一个屋顶能让一个普通住宅升级到别墅感受，在利用上一但被忽略，

6、就会无端的损失很多利润，所以要严抓严管。