论住房公积金贷款风险及其防范

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1、论住房公积金贷款风险及其防范摘要：住房公积金制度是我国政府实施的一项住房保障制度，对保障我国中低收入阶层住房需求发挥着重耍作用。但随着房地产市场的不断发展，住房公积金规模的不断扩大，其贷款风险也日益凸显。本文对住房公积金贷款风险进行了划分，并探讨住房公积金贷款风险防范措施。关键词：公积金贷款贷款风险防范措施为保障中低收入阶层住房需求，我国于1991年建立了住房公积金制度。住房公积金制度历经20年发展，其制度逐步完善，程序日益规范，为解决城镇居民住房问题起到了非常重要的作用。但随着我国房地产市场的不断发展，住房公积金规模的不断扩大，其贷款风险日益凸显。因此

2、，冇必要通过建立住房公积金贷款风险防范机制，保障住房公积金制度长期健康稳定发展，充分发挥住房公积金制度在保障中低收入阶层住房需求中的积极作用。一、住房公积金贷款风险的类型住房公积金贷款风险指与住房公积金专项储蓄资金相关的风险总和，主要是其借贷过程屮发生的风险。与商业贷款相比，住房公积金贷款主要采取抵押贷款方式，因而具有安全性高、利率低等优点。因此，住房公积金贷款成为购房贷款的优先选择。但由于我国现行住房公积金体制不健全，相关法律法规不完善，贷款程序不规范，导致其贷款风险口益凸显。（-）制度风险制度风险指由制度因素所引起住房公积金贷款风险，这一风险主要源于

3、住房公积金委托运作模式及其风险承担机制。《住房公积金管理条例》明确要求住房公积金管理屮心只能委托商业银行办理住房公积金业务。由于住房公积金管理中心与商业银行木身存在不同的利益目标，由此导致的利益冲突会加大住房公积金的贷款风险。以利润最大化为导向的商业银行在办理住房贷款业务时，会在自营业务和委托业务之间进行衡量，自身保留违约风险小、收益率高的业务，而将违约风险较大的业务通过住房公积金委托业务进行发放。其次，贷款风险有住房公积金管理屮心承担，商业银行不承担相应风险，导致商业银行在回收贷款时可能会不够尽职。(-)信用风险住房公积金信用风险是指借款人因主客观原因

4、无法按合同规定按期还本付息所引起的风险。这部分风险主要源于借款人的履约能力及借款人与住房公积金管理屮心之间的信息不对称。我国尚未建立个人信用制度，现行住房公积金贷款制度对借款人的信用评估依赖于借款人所在单位，导致住房公积金管理中心或商业银行难以评估和控制其违约风险。其次，住房公积金贷款主要用于保障中低收入阶层住房需求，因而其服务对象主要为中低收入阶层。相较于高收入人群，中低收入阶层的工作稳定性低及抗风险能力差，会加大违约风险。最后，住房公积金管理屮心与借款人之间存在信用信息不对称，使得住房公积金管理中心没法准确评估借款人所提供的资料和担保物。(三)抵押风

5、险抵押风险是指在财产抵押担保操作过程中可能存在的风险。这部分风险主耍源于重复抵押及抵押变现风险。重复抵押涉及房屋、开发项日重复抵押两个方面。由于目前住房公积金管理中心与商业银行之间没有实现房屋、开发项目等信息资源共享机制，并且抵押管理部门工作程序不规范，导致住房公积金管理中心和商业银行在发放住房公积金贷款时，可能会存在房屋重复抵押或开发项目重复抵押的情况，造成住房公积金贷款抵押权益的虚化，进而增大住房公积金贷款的抵押风险。其次，房地产市场价格受宏观政策、市场需求等多种因素影响，在房产抵押期间，房产市场价格会大幅波动，并且自然灾害、人为损害等原因同样也会造

6、成房产的毁坏和贬值，使得房产市场价值低于未偿还贷款余额，造成资不抵债，从而导致违约风险。二、住房公积金贷款风险防范措施为充分发挥住房公积金贷款在解决中低收入阶层住房需求中的积极作用，推动房地产市场健康发展，冇必要建立住房公积金贷款风险防范体制，保障住房公积金长期健康、顺利发展。基于此，本文结合我国住房公积金贷款机制存在的问题，以及山此引发的贷款风险，并借鉴国外先进经验提出以下几点建议。(-)完善贷款管理机制由于住房公积金管理屮心与商业银行本身存在不同的利益目标，由此导致的利益冲突会加大住房公积金的贷款风险。因而，如何消除住房公积金管理中心与商业银行Z间的

7、利益冲突，是降低住房公积金贷款的制度风险的根本途径。因此，在委托运营方式下，寻求解决住房公积金管理中心与商业银行的利益冲突可以有效降低其贷款风险。由于我国住房公积金贷款制度发展较晚，法律法规及相关程序不规范，因而，可以借鉴国外经验用于完善我国住房公积金贷款的运作机制。国外住房公积金贷款运作机制重在强化住房公积金管理屮心，即委托方的主体地位，其规定住房公积金管理中心可以自主选择商业银行。在这种体制下，商业银行为争夺客户资源，必将提高服务质量，从而可以有效避免山于委托代理问题导致的贷款风险。我国现行住房公积金贷款制度规定，有资格从事住房公积金贷款业务的商业银

8、行由住房公积金管理委员会指定，而住房公积金管理中心没有能力选择与商业银行合作的权