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1、通榆•金街地下商业项目营销推广策略案一、通榆概述：•人口：通榆县辖9个镇、11个乡、6个国营农牧林场,172个行政村,692个自然屯。根据第六次人口普查数据公报，通榆县总户数101619户，总人口为353604人。（其中，开通镇总户数31155户,占通榆县总户数的30.7%,总人口85789人，占通榆县总人口的24.4%X•交通：通榆县100%的乡镇（场）和87.2%的行政村已通等级公路。规划建设的嫩丹（黑龙江嫩江县一辽宁丹东市1五右（黑龙江五常市一内蒙古科右中旗）两条高速公路将在通榆县穿过,规划的长乌（长春一乌斯台）铁路也将途经通榆
2、县。通榆县城距内蒙古乌兰浩特机场2个小时路程，距正在规划和推进中的白城机场仅45分钟路程。•产业：通榆产业格式比较光鲜，初步形成了以风电工业为支撑，农副产品加工、医药制造、服装加工、装备制造等工业为依托的产业发展新格式。通榆县有规模以上产业企业33户，其中，风电开发企业3户、制药企业2户、风电装备制造企业1户、服装加工企业3户，其它均为农副产品加工企业。•教育：通榆县现有各级各类学校40所，其中：独立高中2所，十二年一贯制学校1所，九年制学校10所，独立初中9所，独立小学14所，职业学校1所,特殊教育学校1所，公办幼儿园1所，民办学校
3、1所。•文化：境内的向海天然保护区是世界A级湿地、国家AAAA级旅游景区，2万亩包拉温都杏树林是省级天然保护区，万亩兴隆山蒙古黄榆林是亚洲最大的_片黄榆林。香海寺、乌兰塔拉遗址、清代公主陵、敖包山新石器遗址充分展示这里的悠久文明商业:中档消费本地化■商场客群档次分流;中低档商品仍是前市场消费的主体。其中，日用品等生活必需品是消费的主流商品，主要从当地购买。中高档耐用品的消费则分流至白城及长春等。中高档商品消费规模有望进一步提升。以中高档服装百货为主营走位的现代商场为龙头，正在带动通榆整体商业水平的提升，居民的购物消费将进一步本地化。购
4、物休闲一体化。随着中高端消费的本地化，消费者必然对综合购物环境提出更高要求，多种业态集成、休闲空间充裕、具有多种消费功能的大型购物中心将成为市民购物和休闲的主要去处。品牌消费将成为主流消费意识（既包括商品品牌,也包括商场品牌1消费者不再是漫无目的的逛遍各大商场，而是依消费档次各取所需，导致商场档次进一步分化,商圈经过洗牌之后,将形成相对稳定的圈层格局。本项目所在地段的商场可分为三个层次:三种类型中■后两者并无明显的界限•这也是成长期商业市场的特征之但商业竞争的淘汰与升级趋势已经显现。■百货商场型：统一管理、统一运营、统一收银；■综合商
5、场型：统一管理、统一招商，分散经营、分散收银,有较为明晰的品类布局,并执行品类限制与保护制度;■集贸市场型：缺乏物业之外的商业管理,没有统一招商和品类规划、或实际执行混乱,业态混杂交错,只是摊位与店铺的简单集合;二.对于项目前期的问题总结1）自2013年6月30日开盘以来，经过了近7个月的推广销售,开端取得良好的业绩；商铺90%左右预定一空，但因为没有制定合理的有效的紧密性营销策略，导致现在销售业绩平平；2）取得良好开端后,销售工作没有持之以恒，导致首付款及其它至今未达到预期;并在多次与预定客户沟通中没有突破僵局,形成现在尴尬局面（退
6、款、不利声音等）3）项目延后开业,在开发商发生工期、开业等延后时，没有及时的与预走客户有效沟通，致使百姓形成羊群跟风效应，并影响了其它观望客群的购买信心。4）开发企业对项目的变故事件，没有作岀充分应对，任其企业内部人员及周围所谓消息人士散布不统一、不确走得各类说辞，导致客户群的摇摆于质疑;5）销售及市场推广政策制走不完善，导致如银行贷款、目标客群的甄选、开发节奏的掌控（开工、销售、开业等）等太多工作需要确定完善;就现在项目节点设想，时间紧迫、不可预知因素太多；6）开发企业自身项目组建结构不健全,工程部、财务部、市场部、（销售部、招商部
7、）、运管公司等没能按项目节点及时组建到位，导致企业掌控局面变被动。7）延迟开业时间,错过有力商机;因本项目启动较早z并引起市场的足够关注，但开发商没有乘胜追击,反而让兴东、康乐两大商业大鳄抢占先机,从而导致繁荣大街整体商业氛围南移，对项目再次销售的推广、价格、目标客群的锁走都形成很大阻力。8）项目形象树立不足、前期声音基本淹没；借助招商全面启动阶段，重新聚焦目标客群，覆盖全县城区、重新销售项目商铺，已招商带动销售.从而实现项款。9）繁荣大街道路整修，道路施工势必又会带来两边商业、百姓岀行、生活环境等众多不利声音；而道路整修时间又在五一
8、期间,势必影响项目开业人流与商街氛围。10）—个项目的黄金销售周期是有限的，虽然商铺不像住宅那样具有突出的年度波动周期，但季节和气候的影响、年度周期的影响仍不容忽视;我们已错过开盘期、蓄水期、强销期；必须抓住商街最后一个
