祥腾财富广场开卖前营销执行要点

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1、T时代商务风暴由此开启【祥腾财富广场】开卖前营销执行要点1Contents目录回顾：产品核心价值点/阶段工作总结环境：市场与客户；目标：目标及目标下的问题；策略：问题的出路；执行：关键执行动作；附：商业构想21回顾背景产品核心价值点/阶段工作总结3经济指标：占地：27392.7平米；总建面：75932.62平米；办公：41199平米；商业：13500平米（1-2裙楼）；车位：457个；区位：左依市北工业园，右靠北上海物流中心；地铁1号线、中环及南北高架，呈现T字交通网络；『我们卖的是什么』-交通优势无与伦比的、稀缺的、办公环境极佳的、纯商务写字楼4『我们卖的

2、是什么』-5.4米超实用loft产品；超低45：1办公停车比；VRV分户计量中央空调……5A甲级写字楼！建筑规划：栋数：4栋；层数：10层（8层办公、2层商业）；层高：5.4米LOFT设计；5A甲级硬件配置：大堂：约50米挑空‘阳光大堂’；外立面：ARTDECO，玻璃与石材穿插；电梯：蒂森虏伯德国电梯；空调：VRV分户计量中央空调；车位：约900个车位（项目475、P+R400多)E:当前项目614祥腾90619头脑风暴会90619_项目卖点梳理.doc5『近期我们干了什么』-已完成：现场包装已完成、基本的物料设计已到位，线下已成功约访10名客户并

3、进行了深入跟进楼体巨幅、项目围挡已经出街客户跟进并约访：目前共有112批客户进场后积累74批客户进线66批上门8批成功约访客户再次上门10批基础企划类物料设计已完成折页手提袋名片现场展示包装类方案确定售楼处装修方案；6『近期我们干了什么』-待跟进：《高峰论坛》及外围导示与氛围包装等8项工作项目高峰论坛样板房分户模型推广类：鲁班路广告牌出街；线下客户拓展进度等待确定嘉宾/场地等待出设计稿等待沟通制作跟进制作中持续进行/宝山方案报告连接20090608_祥腾财富广场_两个中心规划利好下上海闸北区市北产业园发展论坛.doc报告连接20090622_上海_祥腾财富广

4、场_样板房选址及风格.doc报告连接20090622_上海_祥腾财富广场_分户模型制作建议.doc项目项目网站外围导示及氛围包装7.30前媒体计划办公改公寓可行性方案制作中，后续跟进把控持续跟进、落实制作合作公司洽谈、落实执行报告撰写中进度报告连接20090622_上海_祥腾财富广场_项目网站调整细化建议.doc报告连接20090616_上海_祥腾财富广场_售楼处外围包装完善建议.ppt报告连接90616_上海_祥腾财富广场_7月30日前媒体推广计划.doc71总结我们很清晰我们的卖点顺序依次是：交通>5.4米loft产品>项目外立面与大堂>车位与分

5、户空调>区位产业环境；我们已完成了售楼处进场前的基础物料设计工作，下一步需将重点转移至线下客户的摸排梳理、销售人员的卖点及市场培训、销售杀客道具的跟进上（板房、模型、3D片）；82环境判断市场个案价格与速度/项目客户访谈9【5月宏观数据参考】：二级市场均价环比下降36.8%，小面积甲级物业去化速度快；三级市场租金跌幅收窄,空置率明显下降,开发商看好市场，供应稳步攀升；上海区域：三级市场租金水平：5月份上海甲级写字楼租金为285元/平方米/月,准甲级写字楼租金为162.85元/平方米/月,租金与上月基本持平；三级市场空置率：5月份上海甲级写字楼空置率为11.

6、31%,下降4.3%,除淮海中路有小幅上升外,其余商圈基本都是稳中有降；二级市场成交均价：12442元/平方米，环比下降36.8%；甲级写字楼的小面积物业由于总价在可承受范围内，去化周期加快，而一些整层的大面积房源由于意向企业成交决策周期较长，近日存量呈增多趋势；闸北区域：成交套数：5月份成交套数34套,较4月成交47套，环比下降13%；供应情况：目前23个项目在售，共1325套，118390平米存量；10【竞争个案近三个月成交速度及价格统计】：共和国际AND绿地汇创——绿地汇创4.1-6.24成交套数及价格走势图——共和国际4.1-6.24成交套数及价格走势

7、图6月成交均价17772元/平米，环比涨幅6%；成交套数看，截止6.24成交15套，仅比5月整月少7套；6月成交均价15198元/平米，环比跌幅5.56%；成交套数看，截止6.24成交9套，涨幅2.8%；项目销售表现为量升价跌；11——旭辉国际4.1-6.24成交套数及价格走势图——绿洲中环4.1-6.24成交速度及价格走势图【竞争个案近三个月成交速度及价格统计】：旭辉国际AND绿洲中环6月成交均价24673元/平米，环比涨1.3%；成交套数看，截止6.24成交7套，涨1.7%；表现为价量齐升；6月成交均价22741元/平米，环比涨副12.6%；成交套数看，截止

8、6.24成交10套；12