案例分析部分

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1、案例分析部分论文撰写人员汪黎明崔德密项炳泉吕列民黄涛刘林军吴永利张旭谢斌武奇猛李晓峰陶正兴李鲁强黄文斌孙丽娟张影林杰吴文龙周芳王振兴案例《安徽省建设工程质量管理办法》辅导读本购房人要求重新核验工程质量问题研究（安徽省建设工程质量安全监督总站汪黎明）近年來，购房户耍求工程质量监督站重新核验商品房主体结构质量的案例在安徽省已发生多起，给建设部门工作造成很大困难。比如，最近安徽省某市一购房户向该市人民政府提出行政复议，耍求该市工程质量监督站依法履行住宅商品房主体结构质量核验职责，出具核验住宅商品房主体结构是否合格的结论文件。该购房户提出行政复议的依据是国务院1998年发布的《城市房地产开发经营管

2、理条例》（以下简称《房地产条例》）第三十二条的相关规定。该市人民政府法制办根据《中华人民共和国行政复议法》（以下简称《行政复议法》）第二十三条规定，向该市质监站发出《提出答复意见书》。有鉴于此，笔者认为很有必要对这一问题进行深入研究。1要求工程质量监督站重新核验商品房质量有没有法规依据2000年1月30日起实施的《建设工程质量管理条例》（卜•称《质量条例》）规定建设单位组织工程竣工验收，没有规定质量监督站核验工程质量。2001年建设部发布的《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB5O3OO—2001）规定，单位工程完工后，施工单位口行组织有关人员进行检查评定，并向建设单位提交工程验收报告；建

3、设单位收到工程验收报告后，由建设单位（项目）负责人组织施工、设计、监理等单位（项目）负责人进行单位工程验收。2001年建设部发布的《商品房销售管理办法》（部88号令）第三十五条规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。据此，业内大多数人士认为，要求工程质量监督站重新核验商品房质量不符合法律规定。但是，购房户认为，《房地产条例》第三十二条明确规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位中请重新核验。有些人认为，《房地产条例》是1998年颁发的，《质量条例》是2000年颁发的，根据后法优于前法的规定，

4、应该执行《质量条例》。实际上，《质量条例》对购房户要求重新核验工程质量的问题未作规定，不存在二条例矛厉之处，也就不存在后法优于前法之说；而建设部88号令对购房户要求重新核验工程质量的规定与《房地产条例》规定虽然不一致，但根据《中华人民共和国立法法》第七十九条规定，《房地产条例》是国务院颁布的行政法规，其效力高于建设部颁发的规章。综上所述，笔者认为，购房户要求工程质量监督站重新核验商品房质量是有法规依据的。2质监站不依购房户申请重新核验工程质量的行为可否捉起行政复议冇观点认为，质监站是受委托的执法机构，不是行政机关，也不是派岀机构,不符合《行政复议法》第十二条、第十五条规定的情形，不应作为复

5、议的对彖。通常情况下，质监站作为委托执法单位，不屈于《行政复议法》的复议对彖。但在本案屮，依据《房地产条例》第三十二条规定，质监站重新核验工程质量屈丁法规授权行为，应该屈于《行政复议法》第十五条第三款规定的情形：对法律、法规授权的组织的具体行政行为不服的，分别向直接管理该组织的地方人民政府，地方人民政府工作部门或者国务院部门申请行政复议。但是，《行政复议法》第六条规定了行政复议范围，共冇11款情形，本案不符合前10款列举的情形；其最后一个条款规定：认为行政机关的其他具体行政行为侵犯其合法权益的，也可捉起行政复议。笔者认为，质监站不重新核验工程质量是不作为行为，并未侵犯购房户的合法权益，不应

6、屈于行政复议的受理范围。3现在能不能重新核验商品房工程质量无论是《房地产条例》规定由购买人中请工程质量监督单位重新核验商品房工程质量，述是《商品房销售管理办法》规定买受人委托工程质量检测机构重新核验工程质量，都捉出了重新核验问题，但现在究竟能不能重新核验商品房工程质量呢？《建筑工程施工质量验收统一标准》及其配套的验收标准适用于建筑工程施工质量的验收，是工程施工过程中验收与评定的依拯，并不适用于工程竣工后质量的重新核验。现行的《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292—1999)和《建筑结构检测技术标准》(GB/T50344—2004)也不能用于核验工程质量是否合格。2005年11刀1日刚刚

7、实施的《建设工程质量检测管理办法》(部141号令)规定的工程质量检测机构的业务内容，也没有涉及工程质量的核验工作。商品房工程质量的重新核验是一项技术性、政策性非常强的工作，涉及到工程有关各方的重大利益。因此，在没有具体的核验规定的情况下，无论工程质量监督单位，还是工程质量检测机构，都不能重新核验商品房的工程质量。4建议(1)房屋工程交付使用后质量的认定是一项技术性、政策性很强的工作，涉及工程安全、社会安定和买卖双方及有关