天泰馥香谷营销推广策略

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1、第一部份“银河湾”项目定位目录1・项目定位1.1项目SWOT分析1.1.11.1.21.1.31.1.4（STRENGTH-项目优势分析）（WEAKNERS-项目弱势分析）（OPPORTANIRY-项目市场机会分析）（TREAT-项目市场威胁分析）1.1.5小结1.2项目发展定位1.2.1发展定位的确定1.2.2有关国际化住宅特区的诠释与功能定位1.2.3目标客户群的界定1.4项目整体品牌形象的建议笫二部方：品牌推广策略及执行方案11111品牌推广策略1明确天泰馥香谷的形象2整合传播推广3开盘期五条推广主线4持续期五条推广主线1.5怎样造

2、势1.6推广费用的比例7项目开盘前推广费用总预算推广执行方案1推广执行阶段划分1.1引导阶段第一期：1・2引导阶段第二期：轰动性亮相期推广蓄势升温推广1.1.3持续阶段推广1.2各项推广活动计划1.2.1天泰馥香谷获环境金奖及天泰商标获著名商标称号系列广告活动计划1.2.2“无理由退房”新闻发布会活动计划1.2.3“集报抽奖”活动计划2.2.4“到青岛去安家”外籍购房赴天泰馥香谷购房活动计划122233333333333331形象导入2销售现场包装2222333331工地包装2案场外部包装3卖场内部包装4员工着装.仪表要求销售活动管理工具

3、1销售资料2销讲展示资料3销控表格管理4现场监控管理1.2.5开盘计划1.2.6中夕卜业主，恳谈3酉会活动计划1.2.7“我爱青岛我的家”国际少年绘画大赛活动计划1.2.8世界家居民俗用品博览活动计划2.2.2天泰馥香谷项目开盘前倒计时备忘录第三部分：销售策略及执行方案青岛市场营销管理水平现状分析览体营销策略1销售各阶段策略2销售执行中价格策略销書执行1前期辱备111111111111.3.5销售办公用具2现场行政管理22222333333333333331组织结构2职能规范3行政管理制度4考核制度5会议制度销售现场实务1销讲资料1.1项

4、目楼盘总体介绍1.2答客户问1.2.1技术性数据资料1.2.2本公司针对项目楼盘的政策性问题1.2.3入住后物业管理收费及服务项目1.2.4本公司对客户的可信性承诺2现场销售接待流程操作模式3行销人员素质要求1.1基本修养及礼仪1.2精神面貌要求1.3专业知识及技巧的掌握4销售技巧及客户锁定1.4.1销售现场技巧性问题1.4.1.1怎样突出楼盘良性点1.4.1.2楼盘抗性点的应答1.4.1.3楼盘难堪性问题的避答及转锋引导1.4.1.4怎样巧妙留下目标客户资料1.4.1.5怎样接待市场调研人员3.4.2客户心理揣摩分析及引导3.4.3逼定

5、一下定一购买3.5销售计算及相关表格.资料的填写与管理3.5.1销售计算3.5.1.1房款5.1.2银行按揭的首期付款及月供款5.1.3附加费5.1.4置业分析5.1.5投资分析6管理表格.数据表格的填写及使用7销售凭证及合同的规范事宜7.1小定单7.2购楼養记证7.3销售合同7.4附加协议8现场操作流程管理及分配制度8.1销售提成制度8.2人员接待顺序8.3相互分成规定推体企业各部门职能划分及协调右式1各部门权责划分2协调配合方式2.2项目的发展定位1.2.1发展定位的确定通过SWOT分析的结果应用于项0的竞争力分析（见图1-1），可选

6、择“国际生活特区”作为项日的发展定位，主要理由如下：项目发展定位分析图市场机会1、山场的快速发展形成项目机遇。2、经济发展给区域房地产开发带来契

7、机。3、城市住宅建设东移。1、具有一定的区位体势』2、具有较强的自然环境和人文优势。迤题方向3、品牌具有广泛的知名度和美誉度。-「鬲分利用独特的2、项卿主题需具位1、居住条件不成熟,特区具有鲜明特性及发展定国际化住宅引导性。3＞选用咼品质发展的项目主题。客户层面受限。2、项目地块的“老房”拆迁对项目的影响。3、处于高压走廊。市场威胁1、2、3、短期内局部供求失衡。区域市场不成熟。青岛1999年住

8、宅建设工作重点的不利灶。4、青岛市住宅空置房增多。(1)国际生活特区概念，可以充分利用小区内特有的口然环境优势一一阳光、空气、绿地；且有利于规划及产品定位优势的发挥。目前，岛城虽有一些项目选用“以人为本”，“生态概念”等，但是并没有将“人本”理念充分发挥。仅局限于较初级阶段，缺乏对建筑生态度和人文生态的探讨。(2)“家”是人类永恒的追求，不变的主题。对“居家”的探讨特别受到有文化阶层的关注。有利于引导消费者，有助于项目不断挖掘居家及国际生活的内涵。实现项目自身的发展。(3)岛城作为山东旅游、运输、工业及进出口贸易的重要城市，其城市基础设施

9、建设较好。城市地位不断提高。面临中国入关，它将成为山东省对外开放的又一个重要窗口，外商投资的又一个亮点。1.2.2有关国际住宅特区的诠释及定位所谓“国际生活特区”即是居住环境生态园林化、智能化