产品策划报告

《产品策划报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、产品策划根据对木项目所处位置及周边项目的分布特征，确定影响它的相关区域白****住宅项0聚集区。市场存量一本项目周边总体由场存量为37万平方米，这与该区域项目价位高有关；***11万平方米，原因是该区域的项目销售吋间较短。在已推出楼盘面积都比较接近的情况下，市场存量不同说明各区域的销售情况是有一定并距的。潜在供应量一调查区域潜在供应总量为195.1力平方米。***的潜在供应量最大，项目主要为**绿改；***潜在供应量也比较大，为29.1万平方米。从单价水平来看，周边项目的均价为7430元/平方米。

2、其中***平均单价最高，达到8620元/平方米，这主要是由于该地区云集了**和**两个价格较高的高档外销公寓项口；另外该地区的物业项口也较多，供应量较大。**域平均单价最低，为6015元/平方米，这主要是由于该地区较之其他三个区域在道路、景观、配套等方而冇明显不足造成的。从付款方式上看，在售项口的折扣均不是很多，一次性付款的折扣最低为97折。其中***没有折扣。从总价水平来看，周边项目的总价均比较高，可分为三个区间：70-100、100-150.150-250万元。相对低总价的项目（70-100万

3、）平均销售率较高,销售率86%；但150-250万项目的销售率稍高于100-150万的项目。说明该区域客群对高价位物业有一定的承受能力。潜在供应量主要为低总价的项口（70-100万）。西部地区项目的主要卖点是地处上风上水的自然环境及景观资源正良村概念或位于正良村核心区也是另一重要卖点，尤其是万柳绿化带又成为**地区的项目更为突出的卖点。此外，低密度如**;发展商知名度如****等；低价入市如***等都成为部分项口的卖点O1•户型分析（-）户型比例本项目周边项目的户型以二屈和三居为主，三居的供应稍大

4、于二居；一居、四居的供应量较少且基本接近，为6-8%；冇6个项目配置了一居，由于西部有景观资源优势，大部分项口都设计了高层户型，多层户型。从不同区域来看，***目三居供应量最大，其他地区二居、三居比例基木接近,**区一居供应量最大，其他地区一居的比例都在1-2%左右。综上所述，市调项目的户型以二居和三居为主，三居的供应稍大于二居；一居的供应主要集屮在屮关村核心区，其他地区很少；四居的供应主要集中在四季青地区；跃层的供应以万柳、紫竹桥地区为主。（二）户型面积三居户型为多数项口的主力户型，面积主要集屮

5、在150-180平方米Z间。只有***有超200平方米的三居室。四居户型普遍在180平方米以上，以200平方米为主。130-150平方米的三居、110平方米左右的二居是市调项目中比较受欢迎的户型，如果二居超过130平方米销售会冇较大困难。东西向即塔楼腰上的户型滞销，此外是北向户型，因为东西向的价格要高于北向的价格，综合性能价格比低于北向户型，因此在产品户型设计中应重点解决东西向的问题。而尽管是南向，如果户型面积不合理，也成为滞销户型，如**居，出于面积大加之朝南致使总价高而滞销。因此，彖一居这类的

6、小户型应安排在相对较差的朝向。档次高、大面积的户型容易滞销，如和的高层，总价达到400-500万左右。大二居**的二居而积为160-180平方米，大一居如**的-•居面积为80-90平方米，都成为滞销户型。因此一居的面积在50-70平方米、二居的面积在90-110平方米、三居的面积在130-150平方米较为合适。周边项口以塔楼为主，18个项口屮有8个项口是纯塔楼，有7个项口是塔板结合，但在规模上也是以塔楼为主；有2个项冃（粋）是多层带电梯板式。在板塔结合的项目中，板楼多为小高层，售价高出塔楼约10

7、00-2000元/平方米，如***。板塔结合一方面可提高售价、提高项目的档次；一方面也可增加卖点。调查区域没冇全部为板式高层的项目。从潜在供应来看仅冇***个项口将有板楼面市，其他项口普遍以塔楼为主。装修情况公共部分：调查的项目的公共部分的装修以高档装修为主，只冇6个项g的公共部分为中档装修。室内装修：调查的项目的室内装修冇三种情况：毛坯房、厨卫精装、全面精装修。大部分项口为毛坯房，只有***为厨卫精装，精装修的项FI有3个：小结：周边项目在产品方面具有较多共性，在这样的市场里，容易造成“多一个不

8、嫌烦，少一个不觉得遗憾”的竞争局面。规划指标：占地60公顷，总建筑规模100万平方米，容积率1.67,一期约30万平方米，建有5栋7层板式小高层、14栋16层塔楼；二期约50万平方米，既有塔楼，又有板楼。价格：目前均价-5800元/平方米，开盘均价-5600元/平方米；二期目前推出的部分精装修户型均价位7000元/平方米，预计今后推出的毛坯房均价为6000元/平方米左右。主要卖点：位置好、交通方便，环境景观好，价格便宜，现房。畅销户型：二居一期户室比：以二居、三居为主力户型畅销户型