别墅项目产品策划报告

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别墅项目产品策划报告小汤山别墅项LI产品策划报告1第一章产品策划与设计思路一、产品策划思想与要点结合对市场阶段性、成长性特征的认识和分析，提出对于产品策划的思想与耍点。1、竞争性产品策划思想竞争的客观市场实现，耍求产品策划不仅是建筑的艺术和技术，更是耍以市场原则和塑造项冃竞争力优势为核心，以此建立区域竞争、项冃竞争、产品竞争模型和分析。2、针对性的产品设计思路针对性设计，包括针对性的市场策划和针对性的产品设计。具体从以下方面实施：针对.目标需求满足与需求成长，针対竞争对手（区域竞争、项目竞争、产品竞争），针对（项目自身）竞争弱项。关于竞争弱项克服与针对性提升，重点控制点包括：区域认同、期房（相比于纳帕溪谷、温哥华森林）、交通、区域环境等。2第二章整体规划建议一、整体规划设计结合针对性、竞争性、整体性及阶段性的产品设计理念，对于本案在整体规划设计上提出四人核心元索建议：核心凶素一：针对性设计——“小组团”摒弃传统兵营式呆板的布局模式，避免三一四户纽院所带来的交通网路及活动空间的交叉性与不完整性，可将组成组团内部的组户数量放大，如设立以6-12户为整体的小组团形式，并通过中央过度空间串接，使得户户之间交通动线、活动空间的设计及布局更为灵活、自然。小组团式布局设计示意 13小组团式布局设计示意2小组团式布局设计示意 N4核心因索二：竟争性设计——“容积率”针对其它SINGLEHOUSE及纯VILLA项目的容积率设计，相比于纳帕溪谷等竞争项目，设计较有竞争性的密度与容积率。在此元索的设计小充分显示出在竞争性小涵盖较强的针对性，使得本案在未來别墅市场的竞争中具冇较为直接的竞争优势。核心凶素三：整体性设计——“搭接链”注重各组团Z间的有效衔接，如建筑风格等，避免各个组团分化式的设计风格，达到统-•化、融合化的合理布局。核心因素四：阶段性设计——“舒适度”注重产品阶段性需求及成长，追求生活舒适度的全面升级，避免背靠背式的建筑单体组合及平行规整的组合模式，从而避免密度过高及対视等因素所带來品质降低的现象，亦在提升产品内在的生活特质，突出与周边同类项目的不同。5第三章户型设计与比例一、产胡策划与产品模型根据项目规划条件，实施总体市场战略，第一阶段以小独栋(singlehouse)为主，纯别墅3订la)为辅；第二阶段考虑到市场成长性特征，以纯别墅(villa)为主，小独栋(singlehouse)为辅，总量上各占50%,总体上定位中高档产品。 比例占地面积建策面积容积率singlehouse50%2664001065600.4i—villa50%266400799200.3(0.singlehouse主力户型面积200-300m2,总价控制在250万左右,villa主力户型面积在300-500m2左右，总价400万左右。Villa容积率0.3,较Z万万树0.38和温哥华森林0.38低，实现规划、密度优势、花园优势；而Singlehouse容积率0.4,较Z纳帕溪谷低，并进行针对性设计，较Z纳帕溪谷貝备户型、规划、花园稍人优势，与万万树与温哥华森林（无小独栋）形成产品差升化优势。Singlehouse总价值在200万以上,较之威尼斯花园,汤House中低端别墅产品（150万左右）具有总价接近而品质优越的优势。6二、户型配比：结合本项目的产品策划和产品设计总体思路，参考具体的项目规划设计原则，以及区域内竞争项冃的户型特征对本案产品的户型设计以及配比进行针对性、竞争性的设计，户型配比如下： 总建筑面积产品户型设计花园（赠送）套价虫栋106560villa79920220ma左右100-150mx200万左220-300耐220-300nf300-400m4400ma左右400nf以上100E左右200-300m1240—320200-300m1200—270100.150m1150HT左右150nf左右300—400m1400-500ED500nf左右360—495500万左:500万以.说明:1、小独栋地上部分按（毛坯房）单位而积9000元/nV计算，地下室按（毛坯房）3000元/nf计算，花园部分赠送。2、v订b地上部分按（毛坯房）单位面积11000元/nf计算，地下室按（毛坯房）3000元/nf计算，花园部分赠送。三、主力户型室内血积指标建议：根据多年住宅设计与房地产策划的经验，以及我们对别墅市场的理解，推荐小独栋产品和纯villa主力户型室内面积分配如下：1、小独栋主力户型220-300m2（地下100m2）: 房聖类S1L要求面积客厅活动空间开放性40-60nt主卧室荊态空间私密性25-30nr次卧室静态空间私密性20-25mf左右客房（或书房）赭态空间功能性20nf厨房小空间开放性10-15nf餐厅活动空间开放性15m露台小空间开放性10-15irf地下室<1、空间祕密性100nf花园室外空间开放性200-300nr大空间私密性20nf卫生间打、空间秘密性6-10nf2、纯villa主力户型300-400m2（地下100-150m2）: 房型类型要求面积客厅活动空间开放性50-70nt家庭厅活动空问开放性30-40nr主卧室卿态空间私密性30-35nf次卧室静态空间私密性20-30nt客房静态空间功能性20-30nr书房为争态空间私窑性20nf中厨小空间开放性10-15nt厨