浅谈土地出让制度

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1、目录目录i一、中国现行土地出让制度11.1土地关系受自然规律的支配。11.2土地利用的立体化。11.3土地关系具有外在的延展性。2二、城市出让土地制度的特征22.1政府垄断土地供应市场。22.2招标、挂牌、拍卖为主的竞争性的出让方式。3三、我国现行土地出让制度的评价33」现今土地出让制度的优点：33.2同样有着各种各样的问题：4四、国外土地出让制度54」中国香港54.2瑞典54.3屮国台湾54.4美国64.5英国6五、土地出让制度的实践与思考65」继续深化财政体制改革，明确界定政府在土地市场中的权利、责任范

2、围，建立透明公开的土地市场。85.2完善“招扌h挂“土地出让制度，改革深层次的体制缺陷，加强土地市场建设。……95.3完善一次性的土地“批租制”，确保经济的可持续发展。9六、参考资料11浅谈土地出让制度土地是最車要的资源和资产，谁拥有它就相当于掌握了数十亿人口。所以，要坚持我国的土地制度不动摇，就是实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。这样，国家才能够有效地协调和管理各种土地关系。「关键词」土地关系土地出让金权力寻租利益分配招拍挂土地财政转轨一、中国现行土地出让制度英国古典经济学家威廉

3、•配第曾说过，“劳动是财富之父，土地是财富之母”。一切财富创造都离不开土地，而社会主体一居民、政府和工商企业的社会活动都依赖于土地，所形成的土地关系也就值得关注和思考。因而本文从土地关系岀发进而聚焦到土地出让制度。土地关系是指以土地为客体所发生的社会关系，即人们因对土地的占有、利用、保护、管理所发生的社会关系。土地关系有三个方面的特点：1.1土地关系受自然规律的支配。上地本身是一种口然资源，是口然本身的产物，而不是劳动的创造物，人们只能利用和改良土地而不能创造土地。土地的有限性、永久性、位置的固定性以及土地

4、的空间特性等都决定了人们利用土地必须尊重自然规律，因地制宜,充分合理有效地利用土地。1.2土地利用的立体化。土地的有限性土地供给的稀缺性和现代经济社会的迅速发展，人们对土地的利用由平面地表向立体的空间发展，使得土地关系复杂化。1.1土地关系具有外在的延展性。土地关系并不仅仅是当事人私人间的事情，往往伴随着对公共利益的影响，从这一层而讲，其私人性与公共性相互交织。我国社会主义土地公有制的内容主要包括：(D我国全部土地实行社会主义公有制。(2)土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式，国家代表全体劳动人民占有

5、属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。(3)土地的社会主义劳动群众集体所有制，采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式。(4)城市市区的土地全部屈于国家所有。(5)农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。(6)实行国有土地有偿使用制度，使用年限40、50、70年不等。从上述第六条可以看出我国的土地出让制度由土地使用权的“无偿、无期限”演变为土地使用权的“有偿、有期限”。而曲此伴随着的城市出让土地的方式也由划拨、协议为主，逐步演变为以招标、挂牌、拍卖(招拍挂)为主的方

6、式。二、城市出让土地制度的特征1988年4月12H,七届人人一次会议通过的宪法修止案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让二从而为土地使用权转让提供了法律依据。随5,通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了改革，逐步形成了土地岀让政府垄断、以招拍挂方式为主、一次性收取土地出让金的城市土地出止制度：2.1政府垄断土地供应市场。我国城市土地全部归国家所有。由各级政府代行所有者职权。在实践中，各级城市政府成为当地城市土地的实际所有者，并成为城市建设用地的唯一垄断供给者。政府通过征

7、收农民集体土地等方式获得城市新增建设用地，并通过土地一级交易市场将土地使用权出卖给相关单位和个人。2.2招标、挂牌、拍卖为主的竞争性的出让方式。政府出让城市土地的方式，按照市场参与程度的不同，可以分为：划拨、协议、挂牌、招标和拍卖。土地的交易的公开招标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采収不同的交易方式。不同土地出让方式的市场参与程度如下：协议挂牌招标拍卖—市场参与程度2.3一次性缴纳土地出让金的“批租制”。所谓“批租制”，是指开发商或土地使用者向政府一次

8、性缴纳未来若干年的土地使用权出让金。与批租制不同的是“年租制”，指开发商或土地使用者在未来若干年内每年分别缴纳土地使用权出让金。三、我国现行土地出让制度的评价3.1现今土地出让制度的优点：与无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度导致的土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等问题严重的阻碍经济发展的弊端相比，现今土地出让制度理顺了产权关系，使土地的资产特性得到体现，也体现了国家作为土地所有者对土