浅析以房屋抵顶的工程款税收问题

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1、浅析以房屋抵顶的工程款税收问题在近期房地产建安金业专项检杳冋头看过程小，检查人员发现，在国家房地产政策的强力调控和市场观望情绪浓厚的氛围下，房地产企业的商品房销售呈下降趋势,现金收入不断减少,拖欠工程款的现象时有发生。有些房•地产企业在与建筑企业在开始签订建筑安装合同时，就约定了将来以商品房抵顶工程款，冇些房地产企业是在预先没冇约定，到建设后期资金流转出现问题时被迫以商品房抵顶工程款，当前后一-种抵债情形更为普遍。那么以房屋抵顶工程款债务到底应该如何征税、如何开具发票、如何确定纳税义务发生时间呢？笔者在此进行分析。一、是否征税问题《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应

2、征收营业税问题的批复》（国税函（1998）771号）规定：单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所冇权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此,单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。二、如何开具发票问题《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，条例所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指冇偿提供条例规定的劳务、冇偿转让无形资产或者冇偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务不包括

3、在内。询款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。根据文件规定，上述建筑公司取得的房屋，是提供建筑安装劳务后冇偿取得的以其他经济利益抵顶的工程款，应该作如下处理：1.此情况由房地产金业和建筑安装企业分别给对方开具发票。2.房地产企业给建筑安装企业开具销售不动产发票，同时按照营业税的销售不动产税冃缴纳营业税。建筑安装企业给房地产企业开具建筑安装发票，同时按照营业税的建筑安装业税目缴纳营业税。3.建筑安装企业应保留好收到的销售不动产发票。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若T政策问题的通知》（财税[2003]16号）：”三、关于营业额问题（二十）单位和个人销售

4、或转让英购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价示的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”房屋开发企业开给建筑安装企业的销伟不动产发票，可以作为建筑安装企业取得房屋的成本，在其销伟房屋的营业税计税收入中扌II除。三、营业税纳税义务发生时间《营业税暂行条例》第十二条规定「'营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转讣无形资产或者销伟不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当犬。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其

5、规定”。《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：“条例笫I•二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款口期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款口期的，为应税行为完成的当犬”。第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，釆取预收款方式的，其纳税义务发牛时间为收到预收款的当犬”。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。综上所述，如果不发牛抵债行为，销售不动产行为及建筑安装行为的纳税义务发生时间为：采取

6、预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。耒采取预收款方式的部分为销伟不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当大，即为书面合同确定的付款日期的当天；采签订I师合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。如果发牛抵债行为，以房屋抵顶的工程款应分为以下儿种行为确定纳税人的纳税义务发生时间：建筑安装行为的纳税义务发牛时间仍为上述不发牛抵债行为时建筑安装行为的纳税义务发生时间规定。理由是建筑安装企业收讫营业收入款项或者取得索取款项的凭据没有发生实质上的改变，双方仅仅改变了支付工程款的方式（从现金到实物），不影响建筑安装业纳税义务的发生

7、时间。

8、佃房地产销售不动产的纳税义务发生时间应为：双方签订书面抵债合同的，书面合同确定的交付房屋的当犬。未签订书面合同或者书面合同未确定付款FI期的，为应税行为完成的当天，即实际交付房屋的当天。根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）：“土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程屮是否与对方当事人办理了土地使用权属证帖变更登记手续，只耍土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，J1有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经

9、济利益，土