现金等价物分析

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1、现金等价物分析农场和炒卖土地购买者很少支付所有现金用于收购。他们很多都没有现金，而那些有现金的人大多也知道多元化好处和使用金融杠杠的好处。所以他们寻求最好的条款以支付少量的首付款和低的持有费用。银行不是经常能够提供土地按揭贷款，所以土地购买方经常会寻求从卖房获得融资。无论什么时候卖方用他卖的资产融资的时候，他们会面临一定的回款风险。如果将來买房未履行述款责任，卖方又会重新成为资产的所有人，这是一个大家都不想要的结果，这样的话卖方不但不能回笼贷款，需要支付税费和运营费用。所以，必须为这笔贷款设直足够高的利息以覆盖这个潜在的风险。我们认为利率的设立協耍

2、考虑以下四个耍素：1.时间偏好：放弃适用这笔钱所需要的无风险利率2.流动性：能让我们放弃马上捉取这笔钱的利率3.投资管理：雇佣一个专业管理人去管理这笔钱需要支付的利率4.风险：力一未来的收益和期望的不一样，我们需要用怎样的一个利率补偿。如今，存款利率一般为5%,而储户可以随时提取。大部分银行可以为存单提供高达8%的利率；但是储户不能取出这部分存款除非他们支付一定的罚金或者等存单到期（期限一般为1・10年）。利息中的差异（5%vs.8%）是对流动性不足的补偿:期限越长利息越高。储户不需要为存款承担太多的管理责任，而国家存款保险制度几乎把所冇的风险都移

3、除了。所以,这些存款是非常安全且流动性好。因为这些存款的利息可以高达8%,那么支付给土地按揭贷款的利率应该是多少？这些按揭贷款通常是缺乏流动性而H风险系数高。所以这个利率肯定是高于8%的。但是，按揭通常只能给卖方一个较低的利率（6%-9%）,原因包括：1、分期付款销售用于税务目的2、用來提高合同内的销售价格3、因为笫三方不能提供融资4、符合高利贷法分析付款销伟报告在销售土地的利润上，卖房需要同美国国库分享他的收益。但是如果卖方川部分他的销售來融资并且在笫一年只收収30%的销售金额可以选择同他们收到首付款一样支付他们的收益税。因为利息税同原收入是一样

4、的，所以卖方通常选择分期支付來代替本金支付，因为部分分期付款可以被当成木金回款（不需要纳税）和资本利得（税率较优惠）。这样川购买按揭就给木金支付和利率提供了操作空间。同第三方融资比较，卖方资产融资就可以提高销售价格并降低了利率。多年而，土地分期付款销售的卖方就提升资产价格然后同意给买方零利率贷款。获得提高的合同销售价格卖方希望提高的土地价格可能是为了税务n的或则可以降低他们贷款的利率。高的地价可以为周边的其他物业提供一个更高的参考价格。这样可以提高他们的净资产，有利于提高他们将来的贷款能力。无法获得第三方融资卖方町能需要融资的时候别人却无法提供。潜

5、在的买方町能是土地投机商无法从第三方获得融资。或者买方还内有建立足够的信用。如果土地的价格合适，卖方可能同意通过他自己融资。高利贷法用来补偿土地按揭贷款所承担的风险的利率可能会高于法定的高利贷利率。卖方和买方可能都会意识到这个问题，如果卖方向规避惩罚，卖方需要严格执行高利贷里而的要求，所以降低要求的利率。本金总额就耍相应的提高。不管卖方基于什么原因选择用物业融资，他们有可能会高估木金并且减少利率。他们通常向他们的朋友夸耀他们的财富在他们销作资产而且他们有多容易获得融资，而不是因为过低的销竹价格和一个接近高利贷的利率而不好意思。现金等价物农场和土地评

6、估人可能遇到一些价格偏高的销售当他们寻找参照物的时候，或者咨询的人耍求他们针对不同利率给出不同的价格。正确的分析方法被称为“现金等价分析”。这个分析方法包括一些机械的程序去吧按揭贷款未來现金收益折算成现值。举例来说，假设一个农场主把他的土地以1()力的合同价格销售。买方付了1000()元现金，剩下的900()()元以每月支付同等金额的分期付款的形式支付，利率6%,期限2()年。这样每月需要支付645元。但是，如果内在风险显示1()%的利率才是正确的，那这个按揭贷款的现值必须用10%的投资收益折算。用来把未来持续的收入流折算成一次性的资本收入的方法被

7、称为现值分析方法。这个复利的反响折算。举例来说，以1()%的利率计算，一年以后收到的10()()元等于今天的909.09元。怎么证明，如果用909.09元投资标的物收益为1()%每年，那么这个资产的价值一年后会涨到1000元(909.09+90.91收益)。同样的两年以后收到的1000元等于今天的826.45元，以10%的利率测算。(一年后,826.45元+82.64冗=909.09元,后年这个标的物会涨到1000元。)在我们的案例中，收入流是被分成240个月，每个月等额的645元付款。每个月的收入都可以按照上血的方法被折算成现值，而土地的价值就是

8、这些现金流的总合。计算方式如下:1234月数付款10%利率的现值月因子付款的现值1645X0.991736=639.672