物业管理的风险防范

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1、物业管理的风险防范王明华一、风险意识小测验：谁给贼偷过？物业管理中的风险有人身伤害、财产损失和声誉损失、、、人身伤害：高空坠物、操作机械、高空作业、特殊工种作业、、、滑倒、坠落、撞击、锐器、、、财产损失：人身伤害必然带来财产损失，违规操作、疏忽大意、不负责任、、、声誉损失：人身伤害和财产损失必然给金业带来声誉损失，即使无人身和财产损失的声誉损失（案例：杭州华庭）。二、物业管理常见风险：（大家举例互动，然后分类）可防范的风险：客户生活服务类：代放烟花爆竹，代牵、代遛或看管宠物，代为泊车、移动车辆，代开门锁的,撬锁爬窗，代为保管贵重物品，代为接送、照看孩童、、、工程维修类：严格

2、按照各特殊工种的安全操作规程进行操作，需要专业维修资格的设备不修（煤气、电梯，贵重设备或家电）、、、不可防范风险：工程维修类：登高作业（保险措施、事先检查、有人看护）；设备操作（严格按操作要求进行，不带病运转，具体工程部培训）；交通、车辆管理（小心，防护，指挥有余量，勤快，保管约定）。治安防范：难：保安管理难，容易给人指责（形象差，不负责任，态度不好、、、）；易：但我说完成任务还是比较容易的，不偷不抢不被打，你冇什么损失吗？好：做得好难，难在大量的细节和坚持，“细节和坚持”就决定了服务M质的高低；就决定了风险防范是否周全，就决定了在出了事情后认定你是否尽责了（案例：拍照）。

3、门岗：勤盘问（案例：电梯凶案），多记录;巡逻：声势大（手电筒照，对讲机叫）；遇贼：无把握制服或控制局面的，须设法迅速求援，报警后不要轻易近身，保持距离与其周旋等待支援。设备：报警装置完好，技防设备运作正常，警示灯（自行车灯，岗亭灯）；防范措施：警示标志【河岸、水边、玻璃腰带，施工、清洁时的警示牌（防坠落和防滑）】。三、风险的防范可防范的风险通过预防措施或规避，能免除责任或只需承担道义上责任。（简单两个字：不做）不可防范风险指虽冇预防措施，但无法完金避免和免责，关键在于我们要能够证明口己已经尽责而减轻责任，即使别人举不出你的不到位Z处，你首先有举证责任。如前面案例，相信冇关的

4、规章制度我们都有，但真正要做得到、做得好还是要靠管理，不能期望自觉性。设置特色生活服务前的评估：是否具有公共普遍性服务需求？因此产生的成本多少？这些成本冇没冇办法做转嫁运作？合理的代办服务费定价多少合适？业户的服务消费承受力怎样？该项服务涉及的相关服务人员构成是怎样？这些相关服务人员如何分工合作？需要多少硬件设施配备？市场上冇没冇可靠的第三方专业服务商可供选择合作？有没有存在过失责任风险？风险的防范规避有无措施到位？外包单位管理：要求外包单位对其员工进行安全教育（也要冇签字），签订安全责任书，项目对I」管理人除业务监督外，必须进行安全监督。（即使出了事外包单位负全责并所有损

5、失，但我们的声誉还是会有损失的）。购买保险，转移风险，减少损失。不能降低责任，无法消除负面影响。（案例东方曼哈顿）四、为业主服务和不做职责范围外的事的孑盾严禁事项：安全服务须知内容解读。请示领导：最简单、易操作，但容易带來负面影响。自己把握：可辨别员工的风险意识。五、消防安全管理火灾事故是仅次丁人身事故的第二大安全问题，其重要性不言而喻。《中华人民共和国消防法》和《上海市消防条例》都规定居民住宅区的管理单位，应当依照规定履行消防安全职责，做好住宅区的消防安全工作。《机关、I才I休、企业、事业单位消防安全管理规定》第十条规定了居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行的消防

6、安全职责。上海市公安局和市房屋土地资源管理局联合制定的《上海市住宅物业消防妥全管理规定》（俗称405号文件），则对居民委员会、业主大会/业主委员会、物业管理企业，在消防安全管理方面各自的工作和职责作了具体规定。要求业主大会与物业管理企业签订物业服务合同时，应在合同中约定消防安全管理服务的内容。制定业主公约或业主临时公约时,应明确住宅物业消防安全事项，耍求全体业主和住宅使用人自觉遵守。对业主/使用人在消防安全管理方面的义务和权利，应遵守的规定和禁止行为，物业管理单位应当履行的消防安全职责（见第七条）等都作了规定。《上海市消防条例》第四十条规定，火灾报警系统、固定灭火系统、防排

7、烟系统等消防设备应当定期清点检测、清洗、调试和维护。未经公安消防机构同意,不得停用火灾报警系统、同定灭火系统和防排烟系统。《上海市住宅物业消防安全管理规定》第十四条规定，消防设施的管理、维护、保养应当符合附件二《消防设施管理、维护、保养技术要求》。对各类消防设施须定期按每R,每月、每季、每半年、每年的周期进行检查，保证消防设施始终处于正常在用状态。防火安全三级检查制度物业管理企业作为居民区的服务管理单位，须根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第二十六条的规定定期进行消防检杳，实行防火安全三级检查制度。