长沙别墅市场分析

《长沙别墅市场分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、长沙别墅市场分析长沙别墅市场分析［作者］:文/同致行（屮国）长沙分公司从早期开发的别墅产品，诸如英才园、阳明山庄、梦泽园等，到木世纪初的金騰城•骏豪花园、同升湖山庄、山水芙蓉等，长沙别墅产品的开发水平有了一定的提高。从早期别墅产品來看，人都以经济型别墅为主，受当时各方而条件限制，其开发水平低下，产品特色不其明显，品质有限，价格低廉。随着外地品牌开发商的相继进入，长沙别墅产品的开发进入了一个集中爆发、甜质别墅的时代。据不完全统计，冃前，长沙别墅产品主要集中在市府麓谷、麓南、新南城、星沙、北城五大板块，其他板块如东城、金鷹城板块则少量分布。本文所说别墅，主要指独立别

2、果、联排别樂（双拼别墅）、叠加别粟。本次统计时间截止2007年8月底，项FI诸如占地而积、建筑而积等基础信息均为发展商公布Z数据。图1-长沙别樂物业总体格局图一、长沙别墅竞争市场现状1、在售体量人，河西遥遥领先；受容积率影响，多为复合型项冃，纯别墅项R较少。迄今为止，长沙别墅开发已走过了十余个年头，但近年來，长沙别墅开发才逐渐呈规模性，市场体量一巳未见缩减，2007年长沙各大板块别墅项目竞相入帀。据不完全统计，别墅类项冃总占地而积680.64万m2（包含其他物业），总建筑而积588.22万m2。如此巨人的放量，对于一个只有200多丿j常住人口的内地城市，其竞争无

3、疑将异常激烈。据统计，1=1前，长沙市场上正在销售的别墅项廿共冇21个，其中，纯别墅项廿为7个，纯独立别墅项目2个，大多为复合型项目。由此可知，受国家政策影响，长沙别墅市场“亚别墅”项H众多，而这些别墅项冃亦多为早年拿地、近年來才开发。图2-长沙在售别墅项日板块合计对比图通过图2,我们可以看出，目前，长沙东西南北四面开花，各有T秋，这意味着长沙城市生态资源丰富，但分布并不集中，地形地貌相对复杂，为别墅的产生奠定了良好的生态基础。从规模來看，河西（市府麓谷板块和麓南板块）明显处于领军地位，别墅项LI总占地面积289.47Jjm2（包含别墅项U内貝:他物业），总建筑

4、面积304.22JJm2（包含具他物业）。市府的搬迁、城市规划的扩张、市政配套的兴建，为河西楼市繁荣奠定駛性基础，带动了河西房地产的发展；而河西深厚的人文底蕴及岳麓山人文生态资源，更得高端客户青睐，同样也吸引开发企业的涌入。从综合容积率看，北城板块容积率最低，仅为0.23,建筑密度最低，舒适度最高。其次为麓南板块，这两大板块无疑更能体现出别墅物业的低密度特征。2、长沙别墅潜量惊人，暂以麓南板块居首；今年约有300多万m2而市据不完全统计，长沙别墅潜量高达845.82万m2,而2007年保守估计约有6个将推出市场，其总量达到381.3万m2。众多潜在项目亦将陆续浮

5、出水面，如位于麓南含浦的南山白鹤天池项冃、新南城板块的嘉盛格兰小镇项冃，长沙别墅开发热继续升温，规模大盘蓄势待发。尽管长沙别墅市场竟争加剧，但外来品牌开发企业如深圳南山、卓越集团则在原有项目的基础上，继续拿地。预计在国家收取土地闲置费用等相关政策的作用下，长沙潜在别墅项冃将加快开发步伐，是以，未来竞争态势不容低估。从综合容积率來看，即将推出别墅项FI综合容积率为1.18,在售别墅项冃综合容积率为0.86,未來别墅项

6、_1建筑密度增人，纯粹性进一步减弱，说明政府宏观调控实效性增强的同时，未来别墅产品稀缺性增强。从图3不难看出，据不完全统计，目前，长沙别墅项LI潜量

7、暂以麓南板块居首，高达276.8万m2,占到全市总量的三成以上。而就其各板块综介容积率來看，新南城板块综合容积率相对最低，市府麓谷板块相対较高，意味着未來新南城板块竞争主要集中在别墅类物业。图3-氏沙即将推出别墅项H板块合计对比图3、望城、宁乡、浏阳三县市别墅市场简析长沙区域版图以长沙市五区和长沙县星沙开发区为核心，周边环绕着望城、宁乡、浏阳三县市。望城居氏沙城市之西、北二面，与岳麓区和开福区接壤。由于望城紧靠长沙市区，其高端物业的发展也由此处在最接近市区和望城县城的位置，主要有城关镇塘湾了东南的“小新森林海”、黄金乡香桥村的“悦禧国际山庄”、以及含浦镇的“香格

8、里麓山别墅”。由于望城与长沙市区的路程最近，这些项目严格意义上说属于长沙市区所有，所以这样说是因为其中的大部分消费者来H长沙市区，还有一个原因就是在不久的将来望城的县制将合并于长沙市区。相对于望城，宁乡与浏阳的别墅项目不论在开发的规模还是在单位的价格上都不可同日而语。由于两县市与长沙市区距离偏远，其主力消费群体都存在于该县域范围Z内。以宁乡为例，近期开发的“同兴花园”项FI独立别墅、错位别墅、连排别墅仅共55套，这样的项LI在宁乡也是屈指可数。相对于宁乡而言，浏阳的城市规模和县域经济都要较为发达，所开发的项tl在规模上和消化能力上都要和对较强，以“亚大国际新城”

9、为例，其中二期上市别墅建