【万科项目营销策划】合富辉煌万科珠海金域蓝湾项目策划方案

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1、万科在珠海向国际启航珠海金域蓝湾项目策划方案1目录市场篇项目篇品牌篇珠海市概况1.项目理解万科品牌珠海导入方案珠海房地产大市概况板块及项目理解海景板块市场分析项目SWOT分析营销篇高端置业群体分析营销策略2.项目定位销售目标及营销推广部署项目形象定位项目客户定位项目产品建议项目价格定位2市场篇3珠海市概况4珠海是南中国最适宜人居的城市之一珠海——南中国的一颗滨海明珠是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，海岸线长691公里。珠海拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉

2、。珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，气候宜人，人居环境一流，“全国旅游胜地四十佳”“国际改善居住环境最佳范例奖”。“2005年欧洲人最喜爱的中国旅游城市第一名”、“国家环保模范城市”、“国家优秀旅游城市”，“中国魅力城市”、“2006年中国最适宜人居城市第六名”…………5珠海可谓与国际大都市无缝接轨港珠澳大桥（规划中）未来规划中的港珠澳大桥将珠海、香港及澳门更紧密的联系在一起，珠海可谓与国际大都市无缝接轨。6港澳经济发展带动珠海发展因为自由行的开放，以娱乐服务事业为主导的港澳，

3、经济发展的同时也带动珠海旅游业的迅速发展。珠海接待过夜旅游人数（万人）700600500400300200200020012002200320042005接待过夜游客3834294944385616407港澳经济发展带动珠海发展珠海通过旅游业的发展使得常住人口总量较少，经济规模不大的情况下，人均可支配的收入为于珠三角城市的前列。亿元2005年珠三角城市人口和GDP对比万人2005年珠三角城市人均可支配收入和储蓄存款余额对比万元元6000100024000690050008002200054000

4、7002000046001800030005003400160002000300214000200100011200010000100000广州深圳佛山东莞中山惠州江门珠海肇庆东莞深圳珠海广州佛山中山惠州江门肇庆GDP5115.84926.92379.82182.4817.6803.9802.2634.6453.6人均可支配收入228822149418908182871740017255148841290310097常住人口949.7827.8580.0656.1243.5370.7410.31

5、41.6367.6人均居民储蓄存款余额2.633.903.405.294.002.981.412.080.918综上所述：珠海是南中国与国际无缝接轨的最宜人居的旅游度假城市9珠海房地产大市概况10珠海，房地产市场进入市场化快速发展阶段2003年5月非城中村改暂停城区土地出让，暂停造工程全面放开，7月，批准新开工住宅项目，全首次推出土地拍卖。商投机炒作盛，致使许多面停止机关、企事业单位品房市场供应和需求上房地产项目陷入停顿，自建住宅，引导居民二次升，产品质素提升，房楼盘烂尾，房价下降。置业，保障城

6、中村改造项地产向市场化、规范化消费者住房主要依靠福目商品房能顺利消化，价方向发展。利分房导致内需不足，格开始回升。空置面积增加，房地产市场发展不成熟。2003年5月——2000－2003年1990－1999年市场化快速发展期城中村改造期过热－调整期11土地实现招拍挂，外地开发商纷纷进驻和黄、远大集团、新加坡仁恒、万科、金地、中化方兴、新光集团等纷纷进驻珠海，大幅提升珠海房地产的整体开发水平。珠海近3年土地招拍挂情况年度成交宗数用地面积建筑面积楼面地价20036737651834061130200

7、4963504512141351395200510277280701756144512施工面积近年大幅增加，销售面积较为平稳随着非城中村项目的放开，珠海近年的商品房施工面积大幅增加，预计未来的供应相应增加；需求方面，销售走势较平稳，年成交量在120万平方米左右万平方米珠海历年房地产开发销售情况60050040030020010001999200020012002200320042005施工面积348337276380363469580竣工面积12015098130124126151销售面积9

8、31281069712611616613近年住宅售价升幅明显元/平方米市区商品住宅销售均价走势5000450040003500300025002000199920002001200220032004200506年1-4月销售均价297232033547313631963485408646842005年市区住宅成交均价同比上升17％，2006年1-4月成交均价同比更大幅上升26％14外来需求占重要地位，港澳客户快速增加购房客户：外来需求所占比例超过4成近年港澳台需求快速上升商品房屋购买人群分类