合富辉煌珠海万威美地项目营销策划方案.ppt

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1、-1-万威美地项目营销策划方案-2-目录市场篇珠海房地产市场区域市场分析项目篇项目理解项目定位营销篇品牌导入营销策略营销部署-3-市场篇珠海房地产市场现状分析区域市场分析-4-珠海市房地产市场现状房地产政策环境分析总体市场分析土地市场分析-5-2007年房地产宏观调控重点加大住房供应力度努力调控住房需求着力解决低收入家庭住房问题改善住房供应结构，抑制房价快速增长继续规范房地产住房秩序-6-2007年房地产宏观调控主要措施银行开发商消费者自2007年9月15日起上调金融机构人民币存贷款基准利率27个基点自2007年9月25日存款准备金率调至12.5%对项目资本金比例达

2、不到35%项目对四证不齐、查实有囤地囤房行为的企业禁止发放贷款，不接受空置3年以上的商品房作为抵押物，不向开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款，四项措施收缩信贷供应。新政对贷款购买首套自住房的政策不变对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍贷款首付款比例和利率水平应随套数增加提高不再发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款1、受新政影响，明年上半年整体房地产市场短时降温，但总体刚性需求仍然存在；2、从客户方面，投资客明显受阻，整体持观望态势。-7-2006年5月

3、2006年8月2007年3月国十五条，控制房产投资2007年房地产宏观调控主要措施《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》限制外资及港澳台资在内陆买房预算草案指出：“稳步推进税制改革。研究开征物业税的实施方案”。物业税的开征将对中国房地产整个行业产生巨大作用控制房产投资-8-珠海市住房入户政策调整购房入户政策收紧2008年珠海购房入户政策调整为：购买面积85平方米以上；在珠海工作1年以上；大学本科学历；（以上条件须同时满足）-9-9·27放贷收紧政策实施，投机空间压缩，炒房意愿降低，市场观望气氛浓厚；90/70政策影响逐渐明显，市场产品同质化越趋明显，单套面积降低

4、的情况，发展商也必将提高单价，控制总价；受购房入户新政策影响，85平米以下产品需求将有所减少；珠海房地产政策环境分析小结-10-珠海市房地产市场现状房地产政策环境分析总体市场分析土地市场分析-11-单元：亿元珠海房地产开发投入自2001年以来持续增长珠海房地产开发投资额一览表珠海房地产开发投资额在07年大幅增长，增幅达到104%，显示07年市场热度高涨，后续市场的放量将大大增加。-12-施工量和竣工量显著提高珠海商品房施工面积近年以来持续增加。未来住宅市场潜在供给较大，市场面临消化风险，同时在大量成片开发住宅体量的情况，区域居住环境也将逐步得到改善。单元：万平方米-

5、13-交通设施的完善，使珠海从广东西部末梢逐步转变为西部交通枢纽，社会经济发展步伐大大加快。1桥、双港、两岸、八纵八横、两铁一网的交通体系已经逐渐形成。08年，珠海耗资500亿构建西区大交通网络全面启动。西区已经成为珠海突破发展交通瓶颈的重心-14-单位：万平方米商品房销售量持续增长珠海商品房销量近年持续增长。2007年住宅销量已经比06年全年销量增长96%。珠海住宅、商品房销售量一览表-15-房地产价格持续上涨，城市价值逐步提升珠海市房地产销售价格逐年上升，珠海的房价处于稳步上升状态，而且与珠三角一线城市相比，洼地效应明显，存在较大的上升空间。07年销售均价比06

6、年上涨35.04%！珠三角城市商品房价格对比一览表单位：元/平方米-16-近五年来房地产成交均价是不断上升，在2004年后幅度持续加快，到07年比06年上涨47％！斗门住宅售价均价一览表0200040006000斗门市区斗门12661639173521573176市区3221328540474731638920032004200520062007年800007年斗门住宅均价上涨迅速单位：元/平方米-17-年度空置量变化量变化率2003122.94——200491.9-31.04-25.25%200585.41-6.49-7.06%200663.05-22.36-26

7、.18%200743.48-19.57-31.04%全市07年商品房空置总量为43.48万平方米，同比下降31.04％，为近年历史新低！空置率明显下降，创历史新低数据来源：珠海市统计局-18-住房需求强劲，将进一步拉升房价按《珠海市住房建设规划纲要（2006-2010）》，2006-2010年珠海市住房需求总量将达1105万平方米，平均年需求量将200万平方米左右。07商品房销售量突破200万平方米，显示强劲市场需求。-19-房地产总体市场分析小结：商品房投资稳步上升，供应量增加，07年开发势头迅猛；市场需求依然坚挺，购买人群逐渐多元化；成交均价屡创新高；面对高