【万科项目营销策划】合富辉煌南昌万科·棠樾营销策划报告

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1、南昌万科棠樾营销策划报告本案主要解决三大问题一、如何突破政策的紧箍咒？二、如何找到项目的突破点？三、如何销售，保证速度与利润的最大化？本案提纲第一部分：市场解读第三部分：营销策略蓄客策略宏观：新政的影响推货策略中观：南昌房地产市场概况价格策略微观：别墅与洋房市场分析现场营销策略活动营销策略第二部分：项目解读与定位第四部分：营销计划建议项目基本情况项目SWOT分析营销节点划分项目卖点提炼分阶段营销工作安排项目定位第一部分：市场解读宏观：新政的影响中观：南昌房地产市场概况微观：别墅与洋房市场分析一、市场现状为了抑制

2、房价过快增长引起的民生问题，两会之后，政策调控重拳出击，各城市已经很快有了反应，楼市冬天再次来临？面临“脱轨”的房价上涨速度，国家调控政策重拳出击自09年年底开始，中央逐渐加大对房地产市场的整治力度，一系列“快、准、狠”的调控政策频频出台，严厉遏制炒房、房价过高等现象，态度强硬。二手房营业税征免由2年恢复5年购房实名制土地交易认购后不得擅自更名拿地首付不低于50%打击炒房遏制房价第二套房贷2010.1.12存款准备金率首付不得低于50%上调0.5个百分点二套房贷再出新政，认定标准异常严格四月以来，政府重点打击各种名目

3、的炒房和投机性购房，房贷标准异常严格4月14日，国务院发出通知，要求二套房贷首付比例不低于50％，利率1.1倍；三套以上房可停贷。4月17日，国务院再发通知，银行根据风险，可对个别城市暂停发放三套及以上房贷；对不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停放贷。4月21日，银监会主任杨家才强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。首套房贷二套房贷三套以上4.14国务院4.14国务院4.14国务院9.27政策后“国11条”后9.27政策后“国11条”后政策精神精

4、神政策精神90平米以下以家庭为单不同银行执不同银行执不低于20%90平米以下位，以房子行不同，比不得低于行不同，基首付比例；首付不低于数量为单首付与利率例在20%-40%本为不低于90平米以上30%之间30%40%位，首付不更高，部分不低于30%低于50%银行已经利率不上浮停止房贷不同银行执（交行已经（不同银行基准利率的行不同，基基准利率的不低于1.1执行）贷款利率执行不同，0.85倍准利率的1.1倍倍基准利率0.7-0.85倍0.85-1倍政策初见成效，一线城市供求逆转抛盘激增连续的政策重拳开始击溃一线城市楼市投资

5、客的神经，“多抛快跑”成为手握众多房源的投资客们无奈选择，二手房抛盘激增，新盘“打折风”再现。北京：二手房一周成交量下跌54%，购房违约潮初现，在售新盘已停止涨价，成交量普遍缩水五成以上，个别楼盘打出折扣。深圳：一些敏感的二手房投资客已开始放盘抛售，放盘量较之前相比翻二倍，而成交量则下跌30-50%。上海：4月初，卖家主动毁约或坐地涨价现象普遍，但从18日起，已有买家毁约，个别楼盘和二手房业主报价出现松动。广州：一手住宅签约均价跌破万元，观望氛围趋浓，买家单日退房804套破纪录，房博会部分楼盘重推8.8折-9

6、折低折扣。此次新政核心目的在于打击投资性购房，对于一线城市的影响较大。二、三线城市观望多抛售少，尚没有明显效果显现部分二线城市尽管观望气氛颇浓，成交量有所下降，但二手房价格依然坚挺，很少有主动降价的情况发生青岛：由于很多投资投机客购房并不贷款，因此新政出台后成交依旧，价格未变。大连：新城规划冲淡调控效果，无一降价，且无折扣；即使政策出台后几天，还有楼盘一度出现排队场面。武汉：成交连续几天回落，多数新盘价格明显低于预期，最多低出1000元左右。成都：二手楼市出现一定观望氛围，来自上海、香港等一线城市的投资客开始

7、集中挂出手上的房源，新房价格未受影响。天津：二手房供应量增多，价格出现松动，而新房几乎未见任何价格调整，并且人气状况仍然照常。长沙：政策混沌期，价量逆市上涨目前尚处政策混沌期，开发商的危机感促使其提前放盘，而消费者半数以上对政策内容不清楚或根本没听说，在这种情况下，造成短期价量逆市上涨。长沙商品房住宅成交面积及均价走势800005400新政后第一个周末，长沙开盘量达8个，第7761478036二个周末开盘量达15个。4月18日至4月24780005235530252007600074291日，新建商品房共成交462

8、7套，成交面积50007400072320为51.76万㎡，较上周增加720004766473148004.55万㎡，成交均价为5228元/㎡，其中住700004600宅成交4352套，成交面积为48.32万㎡，成680004400交均价为5109元/㎡。4月19日4月20日4月21日4月22日成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）长沙商品住宅成交套