合富辉煌-万全城项目整体营销策划报告

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1、万全城项目沟通案合富辉煌房地产（湖北）08-05-07本案旨要研究与解决的问题深入理解项目特性，制定合理的营销策略方向;以营销可行性为依据，对项目产品规划提出优化建议；分解项目整体及个体价值，提出推广核心概念；以工程节点估算推导合理的营销执行顺序。策划思路框架项目理解项目住宅特征分析住宅市场分析营销策略方向产品优化方向客群初步扫描项目写字楼特征分析写字楼市场分析营销策略方向产品优化方向客群初步扫描项目商业特征分析商业市场分析营销策略方向产品优化方向客群初步扫描项目整体市场定位及主题形象导入各业态个体市场定位及主题导入工程节点周期分析营销顺序及开发顺序分析营销执行顺序建议营销策略方向产品优化

2、推广核心营销执行一、项目理解规划用地面积18458净用地面积16272.97建筑占地面积5431总建筑面积110611地上总建筑面积88468其中：商业（4层）22235商务会所（4层）1511住宅楼（26层，312套）38331商务写字楼（22层）26391地下总建筑面积22143建筑总高度99.950容积率5.44建筑密度33.37%绿化率37.3%机动停车位466辆其中:地上23辆地下443辆整体经济技术指标一、项目理解总面积：38331㎡，总套数：312套（32层）户均面积：123㎡主力户型面积为138平方三房产品在户型面积周边市场存在一定竞争商业总面积:22235平方;建筑构成:

3、地上4层；毗邻城市主干道，周边各种商业氛围成熟总面积：26391㎡总套数：528套（22层）户均面积：50㎡带厨卫，兼具居住功能产品特征分析二、城市综合体特性分析东湖春树里新世界中心三金·鑫城国际武汉市CBD核心区域（新华路于建设大道交汇处沿线）本案目前市场有的综合体项目只有本项目是处于真正的CBD核心区域。二、城市综合体特性分析新世界中心（城市核心圈外物业）特征描述:住宅，商业，酒店，写字楼营销手法:住宅商业写字楼酒店销售状况：90.98%核心推广理念：不断探索更优越城市居住理念；让不同的阶层过上更品质的生活销售周期拉长总建面28万㎡32F32F30F30F写字楼:73701㎡商场:36

4、789㎡酒店:30681㎡住宅70054㎡二、城市综合体特性分析三金·鑫城国际（城市核心圈外物业）特征描述:住宅、临街商铺、大型集中商业营销手法:住宅商业写字楼销售状况：29%核心推广理念：一站式国际化中心社区融汇世界精彩，享受无处不在商业、写字楼住宅住宅商业、商务价值变现滞后，无法，最终沉淀二、城市综合体特性分析东湖春树里（非城市核心圈物业）写字楼28F酒店式公寓28F住宅26F住宅28F住宅32F特征描述:住宅，商业，酒店，写字楼营销手法:住宅商业酒店写字楼销售状况：3.70%核心推广理念：湖愈无界，物愈非凡通用的住宅先行策略无法使资金迅速回笼二、城市综合体特性分析武汉城市综合体开发及

5、营销共性：形象价值上：商业、商务提升住宅形象价值；营销实效上：商业、商务价值变现滞后、无方，最终沉淀；实操误区：过分放大综合体的当前价值，忽略了企业的资金需求及物业变现均衡需求。对于企业的实况比较：新世界企业不动产价值沉淀有需求，商业、酒店、写字楼不是变现重点，城市综合体提升了住宅形象价值，极具开发战略参考性，但需理解企业背景三金不明晰，从市场铺垫动作分析，战略重点偏向于住宅变现双环不可抗力因素影响开发战略，资金缺口产生危机，写字楼、商业裙楼没有营销出口，“世界级都市综合体”没有市场价值认同，核心价值提前预支策略失败二、城市综合体特性分析武汉万全城理解分析：直达核心的方法：形式化的SWOT

6、的常规分析抛开；理解核心：1、处于城市正中心的住宅物业如何变现；2、处于城市正中心的商务物业如何变现；3、处于城市正中心的商业物业如何变现；二、城市综合体特性分析变现策略：1、突出综合体的城市价值，期望住宅高回报，弱化商业、商务变现问题，经营先行；2、突出各业态的个体价值，以不同的针对性营销手法个体变现，全面解决营销问题；合富观点：项目核心价值：处于城市核心地段项目个体价值：中心住宅中心商务中心商业策略：项目整体的综合形象面市，个体以各自的绝对价值优势同时参与市场竞争；目的：以全面变现为营销目的。四、项目特征分析4-1、项目住宅部分特征分析产品特征高层住宅、总面积:38331㎡两栋塔楼一栋

7、具有景观价值面积特征编号房型建筑面积套内建筑面积阳台面积公摊面积套数A型三室两厅两卫一书房176.97160.9612.1116.0126B型三室两厅两卫157.92141.9112.5116.0126C型三室两厅一卫127.76111.7510.2916.0126D型三室两厅一卫130.46114.459.4216.0126E型两室两厅一卫一书房125.14109.1312.5616.0126F型三室两厅一卫121.5