【泽瀚壹景】全盘推盘营销策略及市场调查

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1、【泽瀚壹景】全盘推盘营销策略及市场调查【泽瀚・壹景】全盘推盘策略木计划以项目一期204套房源实现年终销售1800Jj的目标。结合市场实际情况，我们应该采用低开高走的操盘手段，迅速聚集大量人气，形成项目热销，将区域焦点吸引至此。一、定价策略1.均价设置：根据前期來访、來电客户以及市调结果，以及目前房地产市场大环境情况，结合昨晩双方会议讨论结杲。我司决定将开盘初期成交均价设置为2150元水平。其他相应价格体系如下表：对外报价正常成交价VIP1单价产值单价产值单价222514023724021483885112320842.楼层差价设置：我们将楼层设置为四个档次,分别是1档：2F

2、和3F,2档:4F,3档：1F和6F,4档:5FO具体差价设置为：楼层层差（元/of）6一455-754-253基准价2基准价1一45具体各楼宇各单元价格差及原因如下:1.各单元价格层次设置：根据前期我们的來访、來电客户，以及前期市场调查的摸底显示：E户型因为处于小区屮庭位置，小区景观较好，再加上其户型布局科学，功能齐备，充分满足功能居住需求。所以，此户型受到了绝大多数客户的追捧。我们认为在一期的价格策略制定中，应将E户型所以楼幢（即9号楼）设置为价格最高。5号楼凶为是止南北朝向，所以其价格应该仅次于9+57U/m?特价房垄准价+257U/m?■a+257L/m+25元/n

3、V+】50尤/irT35元/nfL4.特价房设置BATUKT-W—■-決1Br«■』将2号楼4单元异型房（F2户型）5楼定为木项L1一期最低价，单价定为：1790元/nV的一口价，不再享受其他任何形式的优惠。以其低于1800元的单价冲击来吸引客户。而1790元的价格其它户型价格相差也不人，不会对到访客户因心里落差较人，形成对木项冃的心里自然排斥。二、推盘策略以低开高走的手段推盘，就要求我们对每天的销售信息及时把握，及时做岀调整。在此，我司将开盘以后，根据销售数据情况作出相应的价格调整以5天为一调整周期，每一周期冇阶段性的推盘策略，主耍以活动的方式灵活调节推盘节奏，及时的对市

4、场状态做出反应，如以2150成交价主推某一档次户型，若市场反应热烈，连续两天下单量明显上升，应在第二天晚上制定上调价格方案（或者优惠方案）。建议在上调时，单价不宜超过50元，否则有可能快速冷却市场的激情。同时，在连续四天成交量明显下降时，就应做出及时的策略调整，主要分析现阶段的活动主题对客户的影响。三、销控策略从全盘考虑，前期保留部份较好房源以保证后期活动策略的推动，以及对尾盘清盘提供的有效支撑。建议在开盘时对前期所有登记客户进行梳理，将房源不太好，但乂有较多客户准备下手的某些房源，在原來对外公布的价格基础上再下调一部份，逼其客户冲动签单，同时对其他价格稍高，较少客户关注的

5、此类房源做销控，将其购买意向引向其他价格较低的房源，通过以上两种方法，在开盘当日可形成产品热销的热烈场面，再加上开盘之日，我们主动下调了价格（也可以是加大优惠）Z举，我们将赢得大量的好感关注，对于第二阶段若上调价格起到了缓冲矛盾的作用。同荣地产策划部2008-11-12