相思湖千亩房地产项目前期策划

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1、相思湖千亩房地产项目前期策划一、摘要口上个世纪九I•年代以來，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地使用权套取银行资金用于房地产开发的做法已经难以继续。开发商必须投入大量的向有资金用于项目的前期开发，其而临的开发风险人大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。第一部项目市场调研1、国家宏观经济背景1.12010年上半年，我国共

2、实现国内牛产总值（GDP）172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%,增速比上年同期提高3.7个百分点。中国宏观经济总体增长态势未变，增速冋落但符合预期；物价水平结构性下降，通货膨胀床力缓解转为温和町控;投资推动经济增长的力度冋稳，房地产投资仍保持快速增长：居民收入继续稳步提高，就业形势和消费结构均有进一步改善。（资料来源：经济参考报）1.2中国2010年一季度各地区产业结构增长情况—•季度，从产业结构來看，各地区第二产业增长对GDP的贡献明显高于第三产业；屮西部地区第三产业增长的贡献

3、同比有所下降。一季度，东、屮、西和东北地区第二产业分别增长18.2%、22.4%、23.2%和20.1%,比去年同期分别加快14.2、16.2、12.0和12.0个百分点；第三产业增长11.9%、9.6%、10.8%和11.6%,东部和东北地区同比分别加快1.0和1.9个百分点，中部和西部地区分别冋落0.8和0.3个百分点。（信息来源：中国机经网）1.3固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增氏的主要拉动力，近年呈现出固定资产投资增长过快、投资结构不合理等问题。在国家宏观调控下2004年固定资产

4、投资增速有所冋落；迹入2005年国家在述一步加强和改善宏观调控措施，管好十.地和信贷两个“闸门”，防止固定资产投资反弹・。2010年，国家依然保持或加大对房地产行业的监管和调控的力度。分析观点：国家经济的快速稳定发展，给房地产业的发展提供了一个稳定的平台，在项H发展运作周期内，国家相关调控政策将引导房地产业到正常发展的轨道上。同时，由于近儿年來全社会固定资产投资过快，投资结构不合理的问题，国家正在通过一系列的政策措施对房地产行业进行调控，国家刈房地产行业高速发展的支持力度在减弱。2、宏观产业政策

5、分析♦金融及财政政策变动2003年以來，中央实施以“看紧信贷”为主的宏观调控措施，对厉地产开发建设具有重大影响的因素一金融政策成为宏观调控的重点。♦近期金融政策变动状况时间“银根”紧缩政策2010.01.12上中国人民银行决定，从2010年2月25H起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个白分点。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款2010.04.154月15口，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房

6、的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住龙且套型建筑而积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。2010.05.10央行提高存款准备金率0.5个白分点♦土地政策变动2003年以来，在严控“土地”的呼声中，房地产开发建设的另一关键因素一土地也被纳入了宏观调控的范围并实施了一系列缩紧“地根”的政策。♦近期土地政策变动状况时间“地根”严控政策2009.12.17财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地吋

7、，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”o2010.03.08国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.03.22国土资源部：进一步加强房地产用地供应和监管2010.05.15国务院：关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知分析观点：新政的调控政策主要有

8、以下几个手段：一是加强土地供应管理；二是规划调控,控制城市建设和住房供应结构；三是税收杠杆，加强了住房交易环节的税收管理，对住房投资者和投机者进行抑制；四是银行信贷管理政策，中央银行和银监会加强了银行住房信贷规模和风险管理；五是需求管理，设置交易障碍和增加各种税率等稳定房价，抑制购房者的非理性预期，打击住房投资和投机；六是供应管理政策。现有市场供应结构以屮髙档商品房为主，中央政府要求地方政府加强经济适用房、廉租房建设，改善供房结构；七是市场秩序管理。新政出台以后，房地产行业投资整体增幅冋落，厉地