金泰城丽湾物业服务中心作业指导书

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1、金泰城丽湾物业服务中心工程部作业指导书二零一零年十一月第一章、部门职责3一、部门职责3二、人员结构表5三、岗位设置5第二章、岗位职责5一、工程部经理6二、工程部副经理7三、工程部主管7四、工程部领班7五、工程部员工8六、工程部运行员工8七、工程部维修员工10第三章、各专业作业流程11第一节、强、弱电专业作业流程11第二节、空调、水专业作业流程11笫三节、其它作业流程11第四章、各专业应急预案11第一节、强、弱电专业应急预案11一、停电事故处理预案11二、高低压配电室紧急事故处理流程图11三、电梯受困人员解救措施12四、电梯

2、受困人员解救流程图13第二节、空调、水专业应急预案13一、跑水处理方案14二、制冷剂泄漏应急预案15三、二次供水水污染事件应急预案16四、有限空间作业应急处理预案17第五章、各专业规章制度及适用法律法规18第一节、强、弱电专业规章制度18一、配电室安全管理制度18二、临时电源管理制度19三、配电室倒闸操作制度19四、高压配电柜巡视制度20第二节、空调、水专业规章制度20一、水暖工规章制度20二、水暖工值班制度21三、空调工、水工巡视制度21四、空调工安全操作规程22五、水工操作规程23六、水工安全操作规程23七、生活泵房管

3、理规定24八、中水泵房管理规定24九、消防水泵房管理规定25第三节、其它规章制度规章制度25一、电动工具使用注意事项25二、安全操作规程26三、重大设备事故处理程序26四、卫生管理制度27五、高空作业安全防范措施27笫四节、专项管理制度28一、设备维修保养管理制度28二、人员调配流程29三、物资采购、领用与报废管理29四、二次装修管理30五、档案管理33六、安全保卫制度33七、工程部消防管理制度34八、设备维修制度37九、交接班制度39十、值班制度40H-一、报告制度40十二、工具管理制度42十三、巡检制度43十四、机房钥

4、匙管理制度43十五、机电设备房出入管理制度44十六、手持对讲机管理规定45十七、设备运行管理制度46十八、重点设备维修记录管理制度46十九、电梯管理制度47二十、电气设备管理制度47第五节、部门适用法律法规48第一章、部门职责一、部门职责1、负责对物业的各种动力设备、机械设备、空调设备、上下水管道等硬件设施的运行和维修保养提供全方位的服务，确保其完好与正常运行；2、负责检测设备的选购、维护、检定、贮存等控制，确保检测设备的检测能力；3、参与新项目的验收，做好楼宇与设备的接管；4、参与和配合质量体系中与文件和资料控制，顾客有

5、关要求、采购物品分承包方评审与监控、服务提供，顾客提供产品的控制、不合格品的控制、纠正和预防措施等相关要素的控制，对质量环境目标、指标进行分解，落实质量、环境管理方案；确保工程部质量/环境目标的实现；5、制本部门的程序文件和相关的三级文件（作业规程，质量记录,管理制度），并对员工开展质量、环境管理体系培训，包括方针、程序文件、作业指导书等；6、负责质量、环境法律、法规在本部门的贯彻执行；负责按质量、环境管理体系，手册、程序文件、作业指导书的要求在本部门贯彻执行，并做好相应记录；7、遵循质量、环境管理体系程序文件的要求，认真

6、执行供方、分承包方；资源利用与控制；化学品管理控制等程序的规定，需相关方协助运输特殊化学品、危险品时，按相关规定由有资格、有证明的单位完成；8、负责组织的设备管理，对引进新进设备进行环境因素的识别；9、负责组织设备所需各种油类品的采购、存储、保管、发放、回收、处置工作，遵守工业固体废弃物处理实施程序、油类制品管理控制程序，防止二次污染，废弃油类制品的处置，必须遵守国家危险品处置的有关规定；10、工程部是水、电能源的主管部门，负责水、电消耗的管理，严格执行国家有关降耗政策，和上级领导部门要求；11、负责组织降耗指标，并分解到

7、各部门，进行考核;对关键用水、用电的特殊设备和部门要单独考核，必要时应编制作业指导书,要求操作者遵守；12、对工程部各项工作的质量进行监控；13、对工程部工作中出现的不符合项进行处置；14、负责本部门纠正/预防措施的实施；15、组织进行必要的应急演练，做好演练记录，总结经验教训;二.人员结构表三.岗位设置1、工程部经理1人2、工程部副经理1人2、强电弱电主管1人3、空调、水、土建主管1人4、领班3人5、强电运行8人6、空调水运行4人7、综合维修13人现26人第二章、岗位职责一.工程部经理1、在项目经理的领导下，制定计划，执

8、行有关工程和能源管理的方针、原则、计划、规定和制度。2、根据相关要求为园区所有系统和设备编制并保持有一个全面的维修、保养计划。3、建立工程设备的运行和操作程序，确保整个工程设备的正常运行。4、全面负责工程方面的节支运行，根据园区运行要求，准备和调整工程部运行预算，并严格控制工程运行和维修费用。5、跟踪、