2011年天津·金泰丽湾营销推广全案

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1、天津·金泰丽湾2011营销推广全案第一部分：外部环境1.政策环境2.区域环境3.竞品市场4.分析总结1.政策环境——天时：全国市场：限购+限价+限贷加税+加息+加准备金+加保障性住房国八条出台，从广度、力度、密度上对北京、上海、重庆等城市打压最大，政策影响力最强。3限4加史上最严格调控迎来市场寒冬天津市场：限购+限价+一房一价本市/外埠+年涨幅+放价公开/涨价申请/资金监管受“津十条”影响，天津市近期成交量大幅缩减，目前市场呈现量跌价涨的状态。2010年至今天津市商品住宅成交量走势2010年至今天津市商品住宅成交价格走势单位：万㎡单位：元/㎡2010年天津市商品住宅市

2、场经历了两次新政，经历短期调整后，市场恢复情况较好；2011.2.18“津十条”出台后，可谓史上最严厉的调控政策。从3月份至4月中旬成交数据显示，成交量下跌明显，预计本月成交量为38万㎡2010年天津市商品住宅平均价格水平为9325元/㎡，两次政策出台对于后市的影响并不深远；本次新政后，市场观望情绪浓厚，价格下跌势头尚未显现。2011.2.18“津十条”出台新政新政近期政策影响东丽区概况东丽区价格走势东丽区成交供求走势东丽区市场呈现供大于求态势，供求比1：0.5；近期，新政调控不断加码，需求量将强行限制，导致市场各方悲观预期明显增强；尽管随着区域市场供应量的增大，但成

3、交量下行压力将持续。东丽区成交价格持续上涨，月涨幅为2.58%；2011年4月上旬东丽区市场价格为10622元/平米；近期成交价格呈现小幅反弹迹象，调控政策的深度影响尚未体现；东丽市场总体量价保持高位，新政影响下面临下行压力。两次新政出台后房地产走势东丽区商品住宅供求走势分析东丽区商品住宅价格走势分析小结：国家调控决心大，后市利空预期明显天津受波动，相对一线城市稍显温和，客观上影响到城市化进程一线城市居民置业升级成本加大精装将成为天津市场主流，以此对抗政策“一房一价”的短板“天时”要求我们做品质2.区域环境——地利2.区域环境：产业升级的空港/开发西区居住升级的华明镇

4、东丽湖一体化的泛空港经济区泛空港经济区2.区域环境：产业升级的空港/开发西区—区域发展的发动机2.区域环境：产业升级的空港/开发西区—区域发展的发动机固定资产投资比例保持持续增长，产业聚集速度优势明显属性变化的东丽湖——城市级生态休闲区旅游区社区级配套商业引入1.5住区城市级配套商业引入城市级生态休闲区变迁主要产品类型配套设施度假产品别墅+洋房中间产品别墅+洋房+高层生态产品高层+洋房万科东丽湖、朗钜天域商业、朗钜欢乐谷地铁、华侨城欢乐谷、高尔夫随着片区一体化，东丽湖的区域属性也发生了剧烈变化，随着城市级别的配套商业引入，依托突出的生态自然优势，其将成为城市级别主题生

5、态休闲区品质升级的华明镇——空港辐射的首选居住区农村入选世博会的小城镇试点空港辐射的首选居住区大量生活配套建设高品质项目及配套建设作为距离空港最近，生活配套设施最全的区域，随着优质项目的注入，华明镇将成为空港辐射的首选居住区和产业转移区小结：市区和滨海两级的中间，价值洼地空港及开发西区、华明镇、东丽湖已成为一个大的板块，互相联动东丽湖坐拥自然资源优势、城市级娱乐休闲资源引入、地铁贯通等优势，将成为城市级度假生态休闲区空港的产业升级和增长将成为大区域发展的引擎华明镇依据位置优势，将成为空港人群居住外溢和空港产业带动相关产业外溢的第一选择深入研究华明和东丽湖这两个区域，会

6、发现其虽有共性，但个性鲜明。共性：空港的带动效应个性：东丽湖——突出的休闲/生态属性华明镇——突出生活归属地属性“地利”要求我们做生活东丽湖滨海高新东丽开发区空港华明镇程林庄金钟公路津滨大道金钟公路程林庄津滨大道东丽开发区华明镇东丽湖滨海高新空港存量：59万平米存量：35万平米存量：34万平米存量：24万平米存量：37万平米存量：472万平米存量：60万平米存量：44万平米东丽区存量约为764万平米，预计去化周期为9年3.市场竞品分析——人和：区域竞品存量东丽湖金钟公路张贵庄空港华明保利玫瑰湾当期建面9.8万㎡远洋风景当期建面26万㎡东丽开发区金隅悦城当期建面29万㎡

7、金色雅筑当期建面17万㎡万科魅力之城当期建面13.8万㎡东丽1号当期建面22.9万㎡远洋新干线当期建面15万㎡华润置地华明项目土地建面：70.9万㎡首创溪堤郡当期建面28万㎡万通金府国际当期建面15.7万㎡复地温莎堡当期建面26.6万㎡东丽湖万科城当期建面39.5万㎡米兰东湖湾当期建面8.5万㎡恒大绿洲当期建面120万㎡朗钜天域当期建面10.2万㎡恒大名都当期建面32万㎡3.市场竞品分析：现在+潜在东丽区东丽区累计成交数量（单位：套）成交均价（单位：元/㎡）备注成交项目3月份4月份3月份4月份价值类东丽湖万科城192389009000资源型板块万科魅