上海长风商务区商办项目营销策划方案_72页

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1、前言3第一部分办公楼市场研究一、2007年全市办公楼价量走势分析5二、区域办公楼市场分析61、长风生态商务区办公楼案例分析62、周边其他在售个案介绍73、邻近板块虹桥开发区办公楼市场分析8第二部分酒店式公寓市场研究一、上海酒店式公寓主要经营模式分析151、酒店式公寓经营层血的分类152、调杏样本选取标准15二、上海酒店式公寓整体市场分析161、地域特征分析162、规模分析173、客房而积分析184、租金分析205、经营情况分析21三、上海酒店式公寓市场细分分析221、上海酒店式公寓市场分类222、区位分析253、软件服务分析264、硬件分析275、

2、客户分析33第三部分定位篇35一、项目的SWOT分析二、产品功能定位（I幢）381、功能定位382、发展H标383、酒店式公寓物业的有利因索384、产品定位论证（比较分析）39三、I幢物业的产品市场定位41四、酒店式公寓的价值挖掘42五、酒店式公寓产品功能挖掘和优化44六、目标客户定位47第四部分营销推广篇一、项目核心竞争力531、市场人势和项目机会点532、优势资源整合，提高核心竞争力54二、企划总精神：551、企划的目标受众分析552、企划总粘神、LOGO与秀稿示意56三、分阶段推广策略59四、媒体组合策略64五、价格策略651、价格建议652

3、、价格策略65六、入市时机规划65七、销售阶段性推进构想66八、销售策略68九、可能面临的风险及规避方式69附录：关于开发过程中合理避税问题71本项目位于长风生态商务区内，整个地块占地约12万平方米，地上总建筑面积约29万方。规划有主题式商业、五星级酒店、低密度办公、标准办公楼等。本次报告研究的是地块中的I幢办公楼，建筑面积约2万平方米。由于该栋楼产权性质为办公，且规划设计为小面积公寓式办公楼，因此我们对上海办公楼市场和酒店式公寓市场进彳亍研究，以确定该栋楼更为合理的定位方向。并根据此定位作相应的产品优化建议和营销推广策略。目的是满足开发商短期内完

4、成销售和资金回笼的要求，帮助开发商实现更大的利润。当然由于此次报告时间紧，且我们掌握的项目的相关资料极为有限，因此报告中如有不妥之处，还望予以指正。办公楼市场办公楼成交董及价格走势220001760013200880044000、2007年全市办公楼价量走势分析2000001500001000000面积亠成交均价500002007年全年上海市办公楼成交均价为17289元/平方米，较去年全年成交均价15510元/平方米上涨了11.4%,上涨幅度较为明显。其中前两个季度全市办公楼成交均价起伏不大，总体在15100-16700元/平方米之间徘徊，而下半年

5、开始成交价格呈现拉升趋势，第3、4两季度接连走出两波冲高行情，直接将全市办公楼的价格带入20000元/平方米的运行平台。其屮11月份成交价格为20673元/平方米，12月份成交价格为20982元/平方米，创下了历史新高。从成交量來看，07年全年的总成交总量为111.4万平方米，较06年全年销售量113.2万平方米销售量稍稍下跌1.5%02007年随着人民币升值，使得全市办公楼成交量继续保持在一个较好的成交势头。除2刀份外，其余各刀成交量基本在9万平方米左右，而第三、四2季度成交量较人，分别达到30万和33万平方米，各约占全年总量的30%o总体而言，

6、2007年全市办公楼市场价量走势平稳，随着人民币的不断升值，预计08年办公楼市场行情也将会持续较好的情况。二、区域办公楼市场分析1.长风生态商务区办公楼案例分析长风生态商务区目前在售办公楼项n不多，日前仅有旭辉世纪广场项日在售，而其他项h正处丁•在建和土地平整阶段，以下是旭辉世纪广场的案例分析：旭辉世纪广场物业地址：丹巴路28弄1、2号，丹巴路10号建筑类别：多层、小高层产品类型：企业总部、创意LOFT、小户型办公占地面积:45781平方米建筑面积：149838平方米容积率：2.5停车位：859个办公楼而积：企业总部单层面枳688〜765平方米：小

7、户型办公楼面枳60〜96平方米开盘H期：企业总部2007年1月；小户型办公楼2007年9月纳入网上销售套数：企业总部办公楼23套（整层销售）；小八型办公楼：84套纳入网上销售面积：企业总部办公楼17878平方米；小户型办公楼6936平方米去化套数：企业总部办公楼18套合12775平米；小户型办公楼去化代套合37彳0平米成交均价：企业总部办公楼22500元/平方米；小户型办公楼25000元/平方米月均成交套数：小户型办公楼15套/月租金:4.6元/平方米/天面积销售率：企业总部办公楼71%；小户型办公楼54%套数销售率：企业总部办公楼78%；小户型办

8、公楼55%卖点描述：旭辉世纪广场位于云岭东路、丹巴路，南依苏州河人文水脉，东累长风公园大型绿地，区位优越，规划总建筑而积约