城市加速度绿景时代——绿景龙华项目定位及营销策略报告

《城市加速度绿景时代——绿景龙华项目定位及营销策略报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、——绿景龙华项目定位及营销策略报告2009.5城市加速度绿景时代营销策略。物业发展定位。必要条件。前提。本报告框架营销策略。物业发展定位。必要条件。前提。木报告框架前提1：宏观大势前提厶城市发展前提3：企业品牌房地产发展的重要决定因素政策：风向开始转变，由原来的打压改变成拉升销量，但国家对于房价仍持打压态度前提1：宏观大势——现状FI前深圳房地产成交量大幅提升，成交均价呈现稳定态势，同时09年成交量已经达到或超越07年刀平均水平，价格稳定在06年底水平深圳市场自08年第4季度开始，成交量下滑态势得到遏止。09年1季度，深圳全市新增

2、批售楼盘20个，总销售面积为169.08万平米,环比上升1.89%，同比也上升179.15%。春节后更是岀现了一轮“小阳春"，09年2—3月，成交量在连续上涨的同时，成交均价趋于平稳，整体略有小幅下降；09年3月一4月，成交价格开始出现上涨，而成交量整体出现了下降。二手房方面，春节后成交量基本上保持了持续大幅攀升的态势，成交均价也稳中有升；08年全年深圳二手房成交呈缓慢的上升趋势，成交均价从08年第1季度开始呈现出一定的下滑态势，但自08年第4季度开始出现了小幅上升的情况。09年第1季度，深圳全市共成交二手房189.59万平米，环

3、比上升54.45%,同比也上升64.57%；从成交走势來看,但09年第1季度成交量环比有大幅上升；一手房市场成交价格开始上涨二手房市场成交量大幅上升前提1：宏观大势——现状目前深圳房地产市场处于价量稳定周期中，正在为价量齐升积蓄力量前提1：宏观大势——现状楼盘应对策略市场表现客户情况抓住豪宅市场价格上升快于一般物业的快速上升特点，实现楼盘价值最大化价格全面上涨，销售速度逐渐加快，豪宅市场上涨价格速度快于一般物业投资客户比例快速上升，自用型客户也交投活跃，市场购买信心强甚至岀现恐慌性购买行为上涨期凭借竞争力及营销作为，在竞争中突围，

4、在量价上跑赢大势各类产品销量稳定上升，价格开始上扬；舒居型大户型产品价格涨幅高于小户型产品；小户型产品依然是市场成交主力自用型客户占市场主流，投资市场启动，市场购买信心逐渐增强平稳期找到刚性需求市场，利用项FI独特的竞争力，实现速度的突破，形成市场热点别墅产品销量开始回升；实用/舒适型产品开始走量；小户型产品为成交主力自用型刚性需求市场作主导恢复期找到刚性需求市场，寻找速度价格平衡点/延迟销售或降价销售价格合理的中小户型可以走量；大平面产品滞销；别墅产品因市场调整将面临短暂下滑，随即成交量将迅速恢复客户购买信心不足，市场观望气氛严

5、重整固期本项口将于2011年中入市，此时期在房地产发展周期上有可能处于平稳期与上涨期之间2008.52007.92009.2......前提1：宏观大势——趋势2012现状未来基础：在国家大手笔刺激下中国经济未来走势将短期回升，中期下调、长期复苏周期：目前深圳房地产市场处于价量稳定周期中，正在为价量齐升积莆力量政策：风向开始转变，由原來的打压改变成扶持，但国家对于房价过高仍持打压态度；加快廉租房及经济适用房的建设将直接影响到低端普通住宅项目；深圳房地产近期成交量大幅提升，成交均价呈现稳定态势，同时09年成交量已经达到07年刀平均水

6、平，价格回升到在07年4・5月份水平，短期反弹格局明显观点07・08年为市场整固期，08-08年为恢复期转平稳期，09年一10年为逐步平稳期，2011年后为平稳转上升期，但由于整体经济形式的不确定性，也可能面临中期调整的状况，营销水平的高低直接决定项目成败，市场没有大趋势，只有个盘小趋势前提1：宏观大势前提1：宏观大势——结论本项目预计于2011年入市，将主要经历市场的平稳期与上升期之间，根据市场周期特征，主力产品依然是小户型，同时舒居及豪宅产品销量及价格大幅上涨前提2：城市发展——深圳城市化进程深圳东西轴向逐步发展充分，未来必然

7、转向以北向纵轴发展为重点的城市发展战略福田中心区南山中心区宝安中心区罗湖屮心区龙岗屮心城目前深圳已形成了以福［II屮心为核心，多个城市副中心先后协同发展的轴线模式——东四轴线上区域得到充分发展。北拓南进罗湖中心区一＞福田区一＞南山区一＞宝安中心区轴向生长生态轴城市中轴经济轴高起点的区域定位，将快速兑现城市中轴区域价值前提2：城市发展——深圳城市置业结构资料来源世联数据中心基本完成换房动作高端物业成交量下降进入家庭结构变更期刚性换房需求开始被激发。屮高端家庭的客观换房需求表现在：楼宇质量明显的提擔患彝扌杖診绕洎亲什窗允杖月卡峋摺蛔优

8、扌府沙乙''瀛戳搜嫄：虫麒濂纫幌盗斜淆榛嫦馁沟谜獴糠挚突y幕环売護橈工恢皇峭蹲饰侍狎壻洒晌偃松禳眾绞轿侍狡4綜軀咐衞和蚩瞥撬钠诟吓?刚性住房需求开始放量增长2房和小3房成为淡市下成交的主要力量，表现出首次置业者刚性需求特征。代表案例：金地梅陇镇、万