地铁上盖物业项目投资决策分析

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1、地铁上盖物业项目投资决策分析—以西安地铁某上盖项目为例【摘要】随着国内外地铁发展的历程，城市轨道交通建设引起国内外城市交通界的高度重视，轨道交通车站地域高强度开发已经成为世界上关于轨道交通成功发展的一个共识。本文首先对地铁盖物业项目投资相关理论进行了概述，认为地铁上盖物业开发是以城市发展为主耍参考，对城市公共轨道的土地利用形态进行一定的调整，进而提高活动区域的经济效益和使用效率，也是实现城市经济社会的优化配置和环境的可持续发展的需要而进行的开发。然后，本文对地铁上盖物业发展现状及存在问题进行了分析，认为由于政府的开发政策以及经济和管理机制方面的因素

2、使各开发部门间的协调性相对较弱，地铁物业的开发缺乏整体综合开发观念。地铁建设与地铁上盖项目很难进行同步实施建设，导致一些开发前景好的项目错过良好开发和收益的时机。接着，本文以西安地铁上盖物业A项目为案例背景进行了投资分析，认为该项廿主要优势來自于项廿地块本身的优势，包括景观方面、人文历史方面、地段位置方面和开发企业方面的优势。项口应利用地铁线开通的优越性，及周边独具的人文景观优势，结合先进开发理念、运营理念,针对周边项目进行产品差异化定位。以高档次的项目定位、高品质的产品为突破1I,借助地铁线逐步建设地铁上盖商务中心区，依托城市产业的转化，和地铁线

3、网的贯通为主要宣传重点。对产品进行超前性定位，细化产品优势、扩大产品的涵盖性。从而达到积极拓展口标客群范围的口的，尽快缩短销售周期，冋笼资金。最后，本文对西安地铁上盖物业A项目进行了投资决策分析，认为但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远计商品房的销售丽景看好。为保证项冃成功，开发商应提高工程质量,通过降低开发成本，减小市场风险。关键词：地铁上盖物业；投资决策；项目开发第一章绪论(-)研究目的和意义地铁的发展，不仅缓解了城市地面交通压力，而且将成为拉动经济发展的重要工具。地铁的开通，科学的拉动了城

4、市总体经济的发展，也最大限度的提升城市竞争力，在经济发展的同吋，又营造生态友好的城市环境。为保证地铁建设和运营的科学性和经济性，充分发挥地铁对沿线区域经济的带动和促进作用，在地铁建设中引入公共交通导向开发理论，即“TOD”(Transit-OrientedDevelopment)模式，采用轨道交通与区域经济结合发展的建设新思路，对地铁车站周边土地进行高强度开发，形成地铁沿线的商业、办公、酒店、住宅等各类物业项目，最大限度的带动地铁沿线客流增长与广告受众的增加，从而达到资源优势互补，拉动区域经济增长。为地铁事业的可持续发展以及城市总体经济的增长做贡献

5、。地铁沿线进行上盖物业开发是对沿线地块的一次整合，同时，物业开发的成功与否又带來地铁客流的稳定与否。由于地铁具有快捷、大运量、高效率抵达的优势，车站的上盖物业开发利润较高，因而，各种物业开发活动自然向车站集中,这种车站站点周边的集中开发，对城市的用地、功能和空间等多方面的集中发展具有积极意义，站点周边成为一个富有活力的城市的生活节点，这些节点可以发展成为城市区域的功能小心，城市的功能结构得到新的整合。轨道交通车站地域高强度开发已经成为世界上关于轨道交通成功发展的一个共识，无论是香港、东京、新加坡，还是欧美城市，在轨道交通发展的有关文件中对此都有明确

6、的论述。如香港在《香港规划标准与准则》中特別规定：在高容量运输枢纽附近进行较高密度的住宅发展，住宅发展密度应随铁路车站及公共交通交汇处的距离增加而渐次下降。跟随国内外地铁发展的历程，城市轨道交通建设引起国内外城市交通界的高度重视，轨道交通车站地域高强度开发已经成为世界上关于轨道交通成功发展的一个共识，无论是香港、东京、新加坡，还是欧美城市，在轨道交通发展的有关文件屮对此都有明确的论述。如FI本轨道交通线网发达，物业开发理念先进，日本轨道交通企业采取的是以铁道为屮心，以房地产及租赁业、购物屮心等零售服务业、公共汽车业、出租车业、旅游观光、宾馆设施等共

7、同发展的经营模式。其中最主要的经营战略是土地经营和铁道经营同时进行的战略。口本铁路企业的土地经营类型主要可归纳为3类：以铁道为轴心的沿线开发型、土地开发主导型、与铁路完全无关在沿线以外地区开发经营型。例如大阪火车站、新宿站等车站、商场、饭店和宾馆于一体；香港地铁物业发达，如九龙站综合体同样集各种城市功能为一体，如城轨、公交、停车场、商场、广场、花园、住宅、酒店、写字楼、高级公寓等；国内地铁上盖物业开发随着建设的进展，正处于高速发展阶段，北京、上海、深圳等地物业开发模式多种多样，处于摸索阶段。据专业机构统计，纽约、伦敦、东京和香港等城市成熟的地铁上盖

8、物业价格平均要高于同片区同等素质物业。香港地铁的开通令地铁沿线地铁上盖物业的投资回报率达到15%,地铁沿线的物业平均升值达