地铁上盖物业项目特征分析.doc

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1、地铁上盖物业项目特征分析在互联网购物繁荣之际，线下实体商业受到了较大的冲击。与此同时，随着以地铁为代表的轨道交通不断建设，城市中的实体物业呈现出向地铁沿线聚集的趋势，并形成了当前关注较多的TOD发展模式。事实上，地铁建设所带来的价值溢出会流向临近地块的既有物业已成为一个共识，那么如何使得该溢价部分能够流向政府并用于弥补公共基础设施建设或是更大程度上实现其可能的潜在价值，无疑用好地铁站点和场段及其临近地块实施上盖物业开发是一个绝佳契机。目前，国内对于上盖物业开发已经有一个初期探索的阶段性发展，通过分析一些已实施上盖的项目来逐渐获得有关业态布局的共识。文章梳理

2、现有上盖开发项目的功能业态特征关系，对于指导今后项目决策有着积极的参考作用。因此，基于既有多个地铁上盖物业项目的对比分析，试图归纳出上盖物业功能业态布局的有益经验，以供借鉴。1案例介绍案例1∶4学海无涯香港创纪之城（MillenniumCity）位于东九龙工业区，整体横跨两个地铁车站，沿观塘道西侧兴建，开发商为新鸿基地产，项目一共6期，该项目定位为东九龙商业发展的据点，力图通过该项目将观塘转型为新世纪高科技发展和热闹繁盛的新商业区。项目所在的观塘区属于传统的工业区和居住区。其中，“APMMall”是该项目的核心购物中心，总面积为55740m2，位于地铁观塘

3、站上盖部分。该商场以年轻人为主要客户群体，并且延长了夜间经营的时间，以“二十四小时”购物理念吸引消费者。APM通过延时夜间消费的概念区别于香港多数商场，让平日里繁忙的顾客得以充分利用晚上的时光，尽情放松。案例2：杭州绿城杨柳郡（七堡车辆段）位于杭州地铁1、4号线公用地铁车辆段上盖，项目地块是夹在沪杭甬高速和德胜路之间的50公顷土地，整个地块建筑由地铁站点、地铁功能建筑、住宅、酒店、写字楼等几部分构成。该项目包括车辆段运营库（一号线和四号线）、综合维修大楼和控制中心等；其中，住宅的建筑面积约为63万m2、商业等建筑面积为20万m2[1]。上盖物业呈放射性布局

4、，以强化用地特征，突出地区形象。案例3：深圳华润中心位于深圳CBD金融中心，是典型的多种复合物业协同开发项目。地块周边是以高端写字楼和金融服务为代表的集聚区域。地铁站在项目北侧，地块北区为高端写字楼，中区是购物中心，南区为居住区，分期规划施工建成。甲级写字楼4.2万m2，其中在4层设置了开放式的屋顶花园；大型综合购物中心—万象城18.8万m2，容纳了300余家店铺。两者累计可以提供3000余停车位。其中，购物中心内含四大主力店铺，包括RéEL百货、Olé超市、嘉禾影城以及万象滑冰场，对客流形成吸纳作用。此外，幸福里住宅区由3栋49层住宅组成，楼高164.4

5、m，是深圳最高的住宅。案例4：东京MIDTOWN属于车站上盖综合体，位于原防卫厅旧址之上，地处东京都港区。基地面积68981.63m2，总建筑面积563801.02m2。地下5层、地上54层。物业类型包括写字楼、酒店、住宅、商业、美术馆、多功能厅等的符合城市综合体，中间位置布置超高层地标“中城塔”，南侧设置公共广场，广场东西两侧分别设置两个侧塔，临近桧町公园处布置了三栋住宅。案例5：京投发展•公园悦府。该项目位于北京8号线平西府站，并连接交通枢纽站，交通优势明显，是区域的地标性项目。项目整体规模60万m2，包含6万m2特色商业配套，1万m2商业办公，6万m

6、2景观花园；为社区提供全面覆盖的一站式悦享生活体验；自身配备专属幼儿园及学校，拥有完善的教育体系。该项目在北京地铁8号线正上方进行施工，并充分借鉴日本及香港轨道物业先进开发理念，使地铁建设与城市规划密切融合，借助一体化优势提升轨道物业价值，缔造北京首席轨道综合体。2上盖物业业态特征的对比分析4学海无涯APM商业中的业态比较丰富，涵盖超市、餐饮、零售、数码和电影院；其业态占比排序为零售50%、餐饮及娱乐25%、其他25%。可以看出，项目业态整体以零售为主，其次为餐饮和服务，同时随着项目的逐渐成熟，零售的比重在不断提高，但依然维持着业态的丰富程度，以确保其多样

7、性。商场定位年轻人为主要消费对象，聚焦于年龄段为20~39岁的消费群体，并以“夜晚消费、年轻消费、女性行为”为核心对象，特别强调夜间休闲的核心商业概念，并在名称上以“AM和PM”的组合象征白天和夜晚的概念。APM商业的整体规模较小，但是业态齐全，为了凸显购物过程的丰富性。汇聚了购物、娱乐、餐饮和休闲等丰富的功能，零售业态覆盖了超市、时装、美容、影音、娱乐、母婴和个人护理，可以为商业吸聚人气。商场中的不同档次店铺搭配比例合适，强化以主力店吸引客流。APM特别凸出年轻潮流，开发商精选了100余个租客，并且确保其中30%为新进入本地的品牌店铺，借此确保差异化和新

8、鲜感。APM业4学海无涯态之中的时尚潮流服饰和餐饮总共占比接近七成