园林项目投资策划书

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1、项目决策背景与摘要一、内部因素二、外部环境第一部分项目概况一、宗地位置二、宗地现状三、周边道路及出行方式四、周边3公里社区配套五、周边环境与规划六、市政配套七、规划设计要求第二部分法律风险分析一、土地出让条件二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段三、总体评价第三部分市场分析一、南京房地产市场简述二、玄武、孝陵卫市场概况三、竞争市场分析四、需求市场特征五、产品建议和目标客户定位第四部分规划设计初步分析一、规划设计草案二、规划设计草案分析第五部分工程及销售计划一、一期开工时间确定二、工程及销售计划第

2、六部分成本及投资收益预测一、成本预测二、税务分析三、经济指标分析四、现金流量第七部分竞争对手分析一、已购买标书的发展商二、其它本地发展商第八部分综合分析与建议一、优势与劣势二、结论与建议项目决策背景与摘要—、内部因素1、项目地处紫金山山脚、屮山门外大街北侧、龙宫路东侧、沪宁高速南侧，紧靠地铁二号线下马坊站。规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项冃类型。2、XX房地产公司XX都市园林项冃将于2008年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积19万平米，2013年可结算面积约9万平米

3、，结算金额约4亿元，并可为XX房地产公司2013-2015年捉供主要利润來源。3、南京市耒来5-10年内的重点发展方向为河西、江宁和城东，地处南京东部的孝陵卫区域将成为政府重点投资和开发区域。依此规划布局，XX房地产公司应在孝陵卫区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。4、XX都市园林项H的成功开发为集团全而启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中高档项目创造了条件。二、外部环境1、本项冃是主城范围内规模比较大的完整地块，地形条件较优越，由于位于紫金山山脚，周围可用于住宅开发的土地不多，面临

4、的竞争压力较小。2、项目距老城区一一新街口5公里，车程只需20分钟左右（考虑堵车因素）。项目距地铁二号线下马坊站只冇150米，坐地铁到新街口仅10分钟。项冃位于宁杭公路与中山门外大街的交界处，位于南京主城东出口的要道上，交通便利。3、项目位于紫金山山脚，前有一条源于紫金山的小溪，后有紫金山郁郁葱葱的树林，空气清新，风景优美，自然条件优越，是难得的都市自然山水园林。4、项目南邻南理工和南理工附属幼儿园，西南有南京农业大学，东距南京市笫九中学震旦校区仅五百米。周围一公里之内还有南京市孝陵卫屮心小学、南京市长江

5、路小学分校钟山花园城校区、南京市孝陵卫屮心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园等学校，教育条件非常优越。5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京岀路沿线的形象，打造紫金山山脚高档次住宅小区群带，并带动个紫金山区域进一步高质量的发展。该项目拆迁改造土地总面积120亩，除实际出让的100亩Z外，其余近20亩土地全部用于绿化和公共服务设施，因此，该项目实际可利用的资源价值高。第一部分项目概况一、宗地位置□中山门外大街北侧、沪宁高速南侧、龙宫路东侧。宗地位于南京主城东侧、屮山门外大街北侧，是南京市区东出口的必

6、经之地,，距南京火乍诂10公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为5公里和8公里，去年5月地铁二号线开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。□紫金山山与南京理工大学之间。项目北靠紫金山山，南侧紧临南京理工大学。二、宗地现状1、四至范围宗地北靠紫金山，南接中山门外大街，西起龙宫路，东至都市山庄。紫金山中山门图1-1宗地四至范围宁杭公路2、宗地形状宗地东西长、南北窄、东北内凹，形状酷似三和形。表1-1宗地面积指标指标总用地绿化用地配套学校用地净用地长（米）316150210宽（米）257100200面积（平

7、米）81212合120亩1500066000合100亩3、宗地标高（1）宗地内部东高西低□宗地标高25-57米，东高西低，最大高差5米，综合坡度1.5度。□按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。（2）宗地标高□东北部显著低于紫金山。□西南部部与中山门外大街基木持平，局部高于中山门外大街1米。西北部低于沪宁高速大约4米。紫金山山脚55m沪宁高速中，4需校不鏈血茴川地命枳的一半中山门外大街□东南部

8、局部区域低于南京理工大学，最人高差2米左右。4、地块现状施疏顶状以学校、居民住宅、公园、医院为主，其以上。图1-2宗地与周边高差剖面图（南北向东侧）（1）学校主要学校共计9所，如下所示：人学：南京理工人学、南京农业人学中学：南京市第九中学震旦校区小学：南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区幼儿园：南京理工大学附属幼儿园、力恒•南师附小附属幼儿园、南京市孝陵T屮心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园（2）居