当代物业管理面向市场化挑战和选择探究

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1、当代物业管理面向市场化挑战和选择探究摘要：物业管理行业的发展前景如何，是城市政府必须解决的首要问题，也是广大住宅小区业主们最关心的问题之一。随着房地产开发行业的不断升温，作为其延续的物业管理行业在市场化的大潮发展中也随之出现了一些难题。笔者结合自己的切身体会，对其中所存在的问题进行了深层次的分析，并对此提出了解决的对策与措施。关键词：物业管理市场化问题对策Abstract：howtothedevelopmentprospectsofthepropertymanagementindustry,isamajorproblemincitygovernmentmus

2、tsolve,isalsooneofthemajorityofresidentialownersaremostconcernedabout.Withthedevelopmentofrealestateindustrycontinuedtoheatup,asthecontinuationofthepropertymanagementindustryinthetideofmarket~orienteddevelopmentalsoappearedsomeproblems.Theauthorunifiesownbekeenlyawareof,theproblems

3、ofadeepanalysis,andputsforwardthecountermeasuresandmeasurestosolvethe.Keywords：Countermeasuresofpropertymanagementmarket中图分类号：C36文献标识码：A文章编号:2095-2104(2013)物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。物业管理行业形成、发展的历史，可谓时间不长，但一路坎坷。上世纪九十年代，房地产开发持续升温，与其直接关联的物业管理行业也随之诞生。从当时人们的思想考虑：房地产开发越

4、火，物业管理行业前景越好。但事与愿违，就是在房地产开发鼎盛时期的世纪之交的近五年中，物业管理的发展仍不温不火，亏损、倒闭之声不绝于耳。一、存在问题分析来源：考试大1.相对独立的物业分布不能产生规模效应根据规模效应的原理，物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多,单位项目所分摊的固定成本就越低。由于历史原因，造成绍兴的住宅小区规模不大，但星罗棋布，管理上各自独立、互不贯通的格局。这不仅大大消耗了物业管理企业的管理成本，也造成了管理上难以规范、运作不顺畅的弊病。我们在实践中体会到，对一个2万平方米的物业小区和对5万平方米的物业小区管理产生的费用十分接近，而整块

5、管理的面积越大，平均管理成本就越低，有些权威人士认为，8万平方米左右的物业小区，是物业管理公司的盈亏平衡点，这是有道理的，对低于8万平方米的物业小区管理，几无盈利可赚。而规模越小，管理费用就越大，收入越少，亏损就会越大。2城市政府职责尚未剥离，是物业管理企业加重成本的根本原因之一城市公用设施设备，生活、生产用水的进出、生活垃圾的收集和清运、城市环境的整合（包括绿化、亮化）、城市休闲设施的设置、维修、更新，直至小区内的违章建筑、违法搭建、治安事故处理等这些职能，毫无疑问是城市政府的事。然而，由于进入了小区，小区范围内的一切公用设施设置、维修、更新全成了物业管理

6、企业必须完成的任务，企业的人力投资尚且不说，经济负担明显加重，致使物业管理企业陷入左右为难的境地，难以开展正常的管理活动。如上所述，政府必须承担的社会职能全部落到了物管企业的头上，物业管理企业再想有所盈利就成了天方夜谭。二、普遍不上档次是物业管理企业难以开拓市场的重要原因偏重于维持和守摊，是目前物业管理企业普遍存在的现象。然而，按现代企业的要求，维持意味着停顿，意味着走下坡路，意味着等死。一个等死的企业，能有多大的发展、多大的市场份额？然而，令人难以置信的是这些企业还生存着，在社会上竟还有一席之地，亏损而不倒闭，负债累累而不破产原因何在？笔者通过调查，大致明

7、白了其中的原因。来源：考试大的美女编辑们自建自管的模式，仍处于主导地位。不少物业管理企业既是原开发建设单位的派生机构，又是售后维修管理的授权机构。他们在开发项目完成后的一个时期内，负有处理工程尾期各种问题的任务，经济上开发建设单位还在不断“输血”；业务上，只要低标准完成管理任务，诸如保安、保洁、道路畅通等，能平稳过渡到新的物业管理企业接管，它的任务就完成了。所以，要上档次、要讲服务质量、要开拓管理市场，这些要求对守摊企业太奢侈To三、对策与措施物业管理企业是一个劳动密集型和技术劳务型的服务企业，是物业管理与社区综合服务合二为一的一种新模式。它主要以提供各种服

8、务获取经济效益，属于服务于社会、服务于大众的微利行业