经济学论文房地产市场宏观调控政策的思考

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2、者的关系，笔者比较认同杨紫炬教授的观点，既在一个法制健全的国家，重要的经济手段和行政手段一般都会采取法律的形式，以法律为依据，以国家强制力为后盾。以法律为形式的行政手段、经济手段也就是法律手段。本此宏观调控的-大特色在于越來越多的经济手段替代了以往某些时刻不得不采取的行政手段，“新八条”明确将税收、金融等经济手段作为主攻措施，央行、财政部、税务总局、银监会也是肓接参与进了调控的阵线。这是在宏观调控的属性之一——“间接性”在指引下所必然发生的一种调整，“看不见的手”才是宏观调控的第一-选择。二、我国的特有的调控手段

3、——“土地政策”与其他手段的配合我国宏观调控最富有特色之处是调控手段中土地政策占有很重要的地位，山土地所有制的公有性质决定的运用土地政策参与宏观调控的独特优势，是西方国家所不具备的。我国土地公有制表现为两种形式，即城市土地国家所有制和农村土地集体所有制。实施土地用途管制、农地严格非农化、建设用地统一供应，使政府可以通过调节土地供应总量、土地用途管制等途径，达到抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资总量和结构，实现调控经济运行的冃标。中国冃前正处于工业化中期和城镇化快速发展时期，土地需求增长迅速，经济发展面临土地资源短

4、缺的约束，土地有效供给对经济发展作用明显。在房地产业务的运作屮，土地的基础性地位毫无疑问，所以，要对房地产市场进行宏观调控，土地政策也相应的拥有不能忽视的使用空I'可。但是，土地政策并非十全十美，由于中间环节的繁多，它的吋滞性比其他调控手段更为严重。因此，耍想充分利用土地政策又要讲求实效必须注意捉高预见性并重视其与其他政策的配合使用，主要是与金融政策、税收政策、价格政策之间的相互配合。1.与金融政策的配合决定房地产供应量和供应速度冇两大因索：土地供应状况和资金供应状况，对应的就是在调控过程中应强化土地政策和金融政

5、策的配合。本次调控中个人住房信贷政策部分的核心就是从调控需求入手,引导社会对未來房地产价格形成较合理的预期，抑制投机性需求，保护口营性购房。其传导过程可以描述为以F两大途径：一方面，由于首付款提高，部分原计划购房的人会因首付款不足而延迟住房消费、部分投资者和投机者会因首付款增加而减少购房套数会购房血积，从而导致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，贷款成本增加、投资收益降低，投资者和投机者的住房需求会得到抑制。更重耍的是，取消优惠利率可以使得部分投机者因预期收益卜•降阳主动放弃投资计划，住房需求下降无疑有助于控制

6、房价上涨。另外，木次调控强调严肃查处违法违规销售行为，其中针对的一大现象就是“保租销fr,这种销伟方式实质上是房地产行业人规模的非法集资，已经与销伟房产没有关系了，房产的价格也再不受市场需求的约束，很大一部分风险被转嫁到了金融机构的身上，给房地产业和金融业都带来了极大的安全隐患。从维护金融系统稳定的角度出发，这一现彖将被切实整顿。1.与税收政策的配合税收不仅是国家参少社会财富再分配、筹集财政资金的主耍渠道，更是国家宏观调控的重要手段。国家通过税种、税率等税收手段，对社会经济流向起着导引作用。对哪种产业免征税或减税

7、，意味着国家鼓励该产业，反之则意味着国家抑制或放缓该产业的发展，这是—•种非常敏感的经济杠杆。“新八条”第五条规定运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加人对房地产交易行为的调节力度。国家税务总局、财政部、建设部于2005年5月27日发文《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》部署个人住房管业税问题，物业税的开征试点工作也正在酝酿Z中，种种迹彖表明，税收政策业已成为我国房地产市场宏观调控的另一不可或缺之手段。2.与价格政策的配合在市场经济条件下，价格主要通过市场而形成。价格随供求关系的变化而

8、围绕价值波动。如果价格非因供求原因而过分偏离价值，或因价格垄断出现暴利，或因任意低价竞销、倾销而扰乱正常的市场秩序，必然破坏市场机制。作为反映和调节国家价格总水平的价格管理关系也必然的成为了此次宏观调控的对象。“新八条”规定加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应，经济适用住房价格要严格实行政府指导价。三、调控理念的转变——变“堵"