公司外部环境分析

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1、一、公司外部环境分析K商用地产发展前景将优于住宅地产发展前景(1)、从2010年开始，一系列剑指住宅的房地产政策调控，使楼市格局发生了变化，不在调控范畴的商业地产的成交量占比明显上升，一份市场调查显示,全国后调控期的首选商业地产的投资者，占比达到38.2%,而选择住宅的锐减,只有12.3%,选择股市的最少，只有8.5%o(2)、商业地产是投资型市场，商业地产也是国民经济发展的重耍增长点。我国经济的发展需要“三驾马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资屮有很重要的一块就是商业地产，扩大内需绝大部分同样是靠商业地产来实现。(3)、商业地产形式多样，主要包括购物中心、超级购物

2、中心、人卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店式公寓、酒店等物业类型。(4)、随着城市化进程的发展，常见于一线城市的商业综合体开始出现在二三线城市，这是融合了购物屮心、写字楼、酒店、酒店式公寓等多种业态功能的组合体，例如近几年来以零售商业为核心的综合体日益增多。商业综合体在充分实现自身价值的同时，带动了项目地块的价值、区域土地价值、产业价值的提升，同时也带动了整个城市房地产业的价值提升。(5)、城市商业综合体一般都是地标性建筑，应对城市进行科学布局和配置，充分考虑区域特点、市场容量和消费水平，是一项系统工程，涉及诸多方面，需耍与周边城市环境良好衔接，需耍金融环境的支持，需要

3、精通房地产、金融、商业的复合型人才等。而商业综合体必须通过长期专业而全面的营运，才能得到稳定回报的特性，对开发商來讲,投资这样的商业综合体项口，动辄至少十几个亿，必须要有强大的资金做支撑，还得有长期的商业营运能力，并设立严密的监督机制，不能追求短期利益。作为泰尔集团旗下的君盛子公司，着眼于房产中的材料供应以及装修工程，无以创造了一个良好的外部环境和发展机会。2、西安发展环境——高速扩展阶段西安H前处在一个迅速扩展的阶段，未来在关中天水经济区规划的指引下和目标确定下，西安未来10年一20年，按规划未来的10年建成区面积，规模都会从日前的450万翻一番，达到1000万人，800平方公里

4、，加上咸阳市大概有五六十平方公里。从地域板块讲，耍说过去的核心区是一环，老城的话，现在经过60年建设，西安的核心区比老城扩人了很多，从核心区看，人口密度很高，居住容积率比较高，是城市的核心区，像碑林区22平方公里，83万人左右，每平方公里两三万人，已经形成西安的核心区。那么从这个核心区往外看，过去四安市规划局总规划师韩骥同志提岀来的“九宫格局”，实际上也不完全是九宫,要以二环为核心，往外扩的话，东郊是三块，渭河以北，绕城以北的港务区，最近批下來44.6平方公里，港务区东边到西韩公路跟临潼挨着，东边到濡河，北边到渭河，南边到绕城边。下来接着港务区就是泸瀟，我最近陪着儿位客人到泸瀚调研

5、，沪瀚原来划129平方公里，实际上现在开发绕城的弧形到去临潼的公路就是陇海铁路南边一点，西边是北城人道，是东二环延伸线，人概50平方米，加上现在御景城(音)开发的，真正沢滴在做的，能做的能用的地大概60平方公里。(1)、政府在力推建设人西安，建设西安国际化人都市的城市定位，要搞一千万人，要搞800万平方公里，这个口号，这个规划，大大提高了人们对这个城市未來发展的期望值，因为未來十年要有一千万人，得多少人有房住，所以从未來长安区政府都成了一个闹市区了，美术学院新校区，政治学院的新校区都在那边，这个期望值，连泾阳县城，高陵县城都成了城市的北边缘了，所以这个期望值，发展前景，让市民对城市

6、的看法人人提高,对房价继续走高是一个推动因素。(2)、土地价格的上涨。土地价格实际上一直在涨，过去去三兆的雁塔区老年活动中心的那块地，前两年我去看拍百八十万，据说这次国庆节拍卖的时候原来定280万，实际拍卖520万，我说了，绕城以内现在几乎三百万以下拿不到地,所以这种土地价格的上涨对房价的上涨抬高是直接因素，说了可能土地部门不高兴，事实是这样。(3)、物价上涨，CP1±涨，年初全国2.1,现在是4.4,陕西是5.3,西安市大概4.5左右。CPI这样的上涨，物价这样的上涨，不但使人民生活明显感到压力，包括房地产开发的人力资本、材料、财物成本都在上涨。我看房地产员工工资增加30%多，我

7、不知道拿多少。(4)、通胀的压力巨大。大家对通胀的预期增加，尽管央行表示绝不会放任通胀，最近存款准备金率调了2.5,加息的呼声很高，现在利率还是2.5,而通胀过了4.5,在这样的情况下，大家对通胀预期的增加，对物价，包括房价的上涨预期都上涨了，就有一个金融资产的保值问题。股市波荡人家不是很看好，别的投资渠道不好，除了黄金就是楼市，所以这个因素也不可忽视。