（精品房产论文）试论什么是合理的住房需求

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1、试论什么是合理的住房需求在房地产市场运行过程中，住房的供给和需求始终是一对基本矛盾，既影响着住房的建造、销售、流转和分配等各个环节，还对总量、结构、价格、质量等特征指标起到决定作比I。较为理想的供需格局是总量平衡、结构合理、房价与消费能力相适应，所谓“供需失衡”可以指总量、结构和价格等各个层面的供需不匹配或不平衡。与其他商品一样，住房的供需关系也是动态调整的，绝对的平衡只会存在于研究者的理论推导之中。随着住房制度改革的不断推进，中国的住房供需格局也在不断发生变化。如果说在福利分房时期，住房供需失衡主要体现在总量方面，那么在如今，供需失衡则主要表现在结构和价格方面。基于这种认识和判断，近年

2、来的市场调控政策一直将着力点放在改善供需结构和控制房价方面，既强调有效供应，又突出区别化地对待各种住房需求。在一个主要依靠市场供应住房的体系屮，改善供求关系首先需要把握需求状况，强调以需求为导向（事实上，主要由政府提供的保障性住房同样也需要以需求为导向，而且在缺乏市场作为资源配置机制的情况下，住房供给与需求之间的信息不对称更加严重，这也在一定程度上造成当前一方面住厉保障需求估测量很大，另一方面不少地方又出现大量保障性住房“空置”的现象，即所谓的“房等人”）。谈到住房需求，就有一个基本问题不容回避:什么是合理的住房需求？先从政策文本的解读入手。细致梳理近年来中央有关房地产市场调控的政策文件

3、，可以初步归纳出三方面要点。首先，合理住房需求限定为自住需求。《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006）37号）在提出“切实调整住房供应结构”时强调要“重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”；2013年2月20日国务院常务会议进一步提出“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”。其次，投资投机性购房需求是不合理的住房需求。《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电（2005〕8号）提出“正确引导居民住房消费，控制不合理需求……加大控制投资性购房需求的力度……有效遏制投机

4、炒作”。Z后，投资性购房需求与投机性购房需求就不再区分了，统一被纳入“抑制投资投机性购房需求”的表述之中。再次，对投资投机性购房需求的认定是依据住房持有时间和家庭拥有住房套数。国办发（2006〕37号文将购买不足5年进行转让交易的认定为“投机和投资性购房需求”；《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发（2010）4号）则将“已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年人）”视为抑制投资投机性购房需求的对象；《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010〕10号）稍作调整，把购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米

5、以上的家庭、贷款购买第二套住房的家庭和贷款购买第三套及以上住房的家庭都视为“不合理住房需求”，要“坚决抑制”；近两年的政策则将“已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭”视为不合理的住房需求。可以看出，对于合理和不合理的住房需求，无论在范围界定上，还是在认定依据上，都出现过调整。即便如此，有关住房需求的争论从未停止过。首先，关于合理与不合理的判定标准问题。按照字面理解，“理”或指“道理或事理”，或指“理性”。可是，在一个正常运行的市场经济体系中，对任何商品的投资或投机性购买可以受到限

6、制或约束，但不宜说不合乎道理，因为投资甚或投机本就是“市场”的应有之义；更不能说不合乎理性，因为每种抉择都是各个经济主体有限理性决策的产物。而且，在房地产市场发展过程中，长期将住房政策从属于经济增长战略，鼓励住房消费和限制住房需求的政策交替出现过，因而更加模糊了对合理与不合理住房需求判断依据的认识。另外，社会各界对有关住房需求的一些细节问题仍然有很多不同看法，其屮两个问题较为突出：一是在政策和操作上如何辨别改善性和投资性购房需求；二是应否以及如何区分投资性和投机性购房需求。在此，列举一对典型年轻夫妻的购房历程来形象化地说明其中的问题。该夫妻在刚成家时受制于预算约束，只能通过贷款购买60平

7、方米的两居室，随着小孩出生并慢慢成长，双职工的家庭又必须请家中的老人來帮助照看小孩，因而住房空间略显狭小，再次购买的问题被提上议事日程。如果该家庭因收入有限，只能选择“卖小买大”，这一般被理解为“改善性购房需求”，但他们对新购房的区位、楼层和品质等特征的考虑，很难说绝无投资动机，更离奇的是，如果他们持有所出售小房的时间在5年以内，那么按照某些年份的政策规定，就会被归入“投机性购房需求”之列。假如该家庭因勤劳节俭，积累了一些储蓄，因而