陈宝存---房地产宏观经济走势

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1、陈宝存:亚太城市发展研究会房地产分会会长与任志强，董藩，朱大鸣一道被指为中国楼市春天派四大代表人物.中国民主同盟盟员。全国房地产经理人联盟副秘书长、全国工商联房地产商会理事、全经联首批地产研究员。全国地产知名专家和评论人，杰出地产人，大腕级地产职业经理人。个人经历陈宝存毕业于山西财经大学会计专业，初教书、后国旅从事财务工作、再加入地产开发集团，开始从一级开发到二级开发（除工程外）的全程操作。08年中开始写专业分析文章，准确的市场分析和对行业规律的精准把握，成为房地产与财经领域知名评论人。4年教师牛涯，15年的国企财务负责人经历，5年地产高管。曾经15年的中西政体比较研究。陈宝存还是中

2、国低碳产业联盟副主席、中国低碳产业联盟房地产分会会长、亚太城市发展研究会房地产分会会长、全国工商联房地产商会理事、全国房地产经理人联盟常务理事、副秘UK,全经联养老养生地产委员会秘巧长、全经联研究院副院长、豪宅研究院副院长、v中国口报网〉房产首席评论员、华西城市与房产研究院专家、好宅网总编辑。⑴陈宝存所写的文章在搜房网、新浪网、搜狐财经、搜狐焦点、腾讯财经、网易财经、和讯财经等等房地产专业网站推广到全国，与任志强，董藩，朱大鸣一道被指为中国楼市春天派四大代表人物。在房地产企业的经历中，直接从事除工程和财务系统Z外的所冇直接工作，主要担任具冇决策权力的高层管理人员，特别是在担任北京某开

3、发公司副总裁期间，因为主要做二线市场的开拓工作，对土地取得一线城市与二三线城市的巨大不同有深入的研究，所积累的政策知识和开发前期的实务，成就了他作为全国地产知名专家和评论人的位宜。房地产开发全程需要对政策走向的熟知，需要对项1=1的整体把握，需要与政府相关职能部门沟通的能力，他的长项正在于此。所获得的社会身份也是又一证明。工作兢兢业业，细致入微，有人思路，对政策的解读有独到Z处，更有学习精神和学习能力。荣誉成绩2009年获得住交会地产百杰奖，2010年在搜房网全国最具影响力的博客评选中，位屈冯仑孟晓苏、潘石屹、任志强Z上，暂列笫二位。在拐点论和08年金融危机前后，对形势和政策的预测准

4、确而独到，有白己的思想，也是获得08年、09年荣禅的基础。置业见解有关住房空置问题，我们有很多错误的理解。比如数灯头，这是帀场调研人员一直采用的简单方式。在多年的实践小，我一直提醒调研人员，不要简单数灯头，原因是一般的生活习惯是一家人很少所有的灯头全部点亮。很可能集中在一•个房间看电视，而且很多是关了灯看的。新建的住宅小区由于偏离市小心，或者配套不完善，或者先买了房由于装修需要一•定的时间进行资金的准备，装修方案的准备，或者已进行装修，但是孩子就学于市中心，那么夫妇与孩子继续儿年在市区名校周边的生活是很正常的事。所有这些因素都会体现为暂吋空査。但是，这不是投资投机性需求占主导地位，而

5、是刚性需求。H牛刀个人在博客中的所谓“国家智能电网统计，660个取样城市6540万套住房电表读数为零”新闻后，虽然国家智能电网己经高调辟谣：“国家智能电网的规划实施是2011年-2015年，目前国家智能电网用户只有儿百万户「但是在妖魔化房地产的舆论引导下，科学结论被践踏，以讹传讹却被奉为真理。数据显示，1998年房地产市场化改革之后的所有住房增量不足5000万套，那么6540万套相当于空宜76%以上，显然不符合事实。而城市屮心的房屋空證率很低。国家统计局不得已推出的待售面积1.9亿平方米，只是取得预售证，但是愆时还没有销售完成的数据，换句话说：是可售面积。而2009年近9亿平方米的销

6、售总量，1.9亿平方米仅仅是2009年市场3个月的销最，这个信息给我们传达的是可伟房源仅仅只有旺季3个月的销量。早在2003年，国家建设部、国家发改委、国家统计局统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置吋间在3年以上的为积压商品房。但是，具体执行过程中，都视为空置房。而销售Z后的住房空置才是真实的空置。挤压空置房的努力应该是没有抓到市场的根木，毕竟人最的郊区住房由于配套的不完善，也由于置业者工作学习以及子女的学习还在主要城区，而通胀和投资的局限，国人习惯于买房以抵御通胀，造成很多房屋的愆时闲置。

7、那么物业税及其变种房产税，很难把这部分刚性消费人群挤出市场。⑵个人观点空置房以讹传讹自牛刀个人在博客中的所谓“国家智能电网统计，660个取样城市6540万套住房电表读数为零”新闻后，虽然国家智能电网已经高调辟谣：“国家智能电网的规划实施是2011年-2015年，冃前国家扫能电网用户只有几百万户。”但是在妖魔化房地产的舆论引导下，科学结论被践踏，以讹传讹却彼奉为真理。挤压空置房的努力应该是没有抓到市场的根本，毕竟大量的郊区住房山于配套的不完善，也由于置业者工