房价预测及投资收益模型研究

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1、房价预测及投资收益模型研究【摘要】本文通过对汕尾市房价预测，运用统筹学、概率论等相关知识，解决住房投资收益问题，并对住房投资环境，同楼价比性能和住房投资风险等评价模型，为汕尾M人民提出了合理、贴切的住房投资方案。【关键字】住房投资，灰色理论，贷款方式，matlab,投资环境【前言】随着房地产业的不断升温，越来越多的家庭会选择将余钱进行房地产投资。在缺乏可靠投资渠道的情况下，有的家庭选择利用余钱或贷款购置房屋进行投资。如何住房投资才能保证收益最理想？首先，本文结合汕尾市历年售房数据，每年随机抽取10组购房数据作样本,对其求均值。由于影响房价的因素很多（如：

2、政策、地价、人均可支配收入、通货膨胀率、炒作因素等等），而对于预测本身具有不确定性，本模型只采纳短期预测数据，力求最人的准确度。运用灰色系统理论建立GM（1,1）模型，对未来房价进行预测。预测结果表明：未来一定时间内，房价将以112.42%的同比价格变化指数继续上涨，这就为住房投资提供了最基木的保障。然后，木文进一步对制约住房投资利润的因素进行析解分离，运用差分方程求解等方法，对租金额度、贷款方式、贷款年限等问题分别进行讨论。再者，由于汕尾市的地区存在差异，分别对城区、陆丰、海丰、陆河的住房投资环境价值进行评价，建立起汕尾市住房投资环境价值评价体系并应用

3、层次分析法（AHP）对各地区作出合理的评价，并得出结论：选择城区是最有利的。然而，在城区购房时，满足住房投资者要求的楼房有很多，建立起同房价比性能模型，为购房者提供决策。最后，建立起住房投资风险评价模型，说明住房投资的风险性较高。从整体上看，本文得到了一个较为完备的住房投资决策方案。其充分抓住了影响投资收益的关键因素，将复杂的房地产投资过程高度明了化，再加上较为紧密地联系了实际，使模型缜密，易懂，适用性强。一、问题提出近年来，房地产价格不断攀升，使得居民将大量资金用于住房投资。大众的投资观也由一贯的“存钱”逐渐转向为“生钱汕尾市房地产行业界常红火，一些手

4、有余钱的家庭也为之吸引，尝试投资房地产来获得收益。房地产商品的现实存在对能力有限的住房投资者而言仍具有不可抗拒的吸引力。因此，迫切需要根据市场房屋价格的变化情况，并综合考虑家庭收入、租金收入、储蓄及贷款利率、房屋折旧率等相关因索，建立数学模型，为汕尾市人民家庭住房投资做出合理性决策。问题1.如何预测2012-2014年的汕尾市房价？问题2.结合未来房价，如何住房投资最有利？问题3.由区域性不同，投资汕尾哪个地区是有利的？问题4.投资者在该地区投资，却面临多选择的局面，如何作决策？问题5.住房投资存在着风险，普遍人们认为风险是多少？二、问题分析任何投资，追

5、求的都是利润的最大化，同时尽可能规避风险。对于住房投资而言，利润主要来源于租金和再次卖出时获得的差价，而在此过程中，房主所要承担的损失主耍有银行利息、折I口费、物业费以及两次买卖过程中存在的税费和手续费。对于低收入家庭而言，如何负担第一套住房都存在一定困难，基本上可以不考虑其投资第二套住房的情况。而对于高收入家庭而言，其拥有的资产数额庞大,投资领域多样，对于风险的承受力很大，研究价值不是很明显。因此，焦点应集屮于占相当比例的屮等收入家庭，其资金有限，抗风险能力差，使得建立一套模型來寻求利润的最大化以及风险的最小化就显得尤为必要。同时，其购置房产往往需要借

6、贷，而其家庭收入决定了贷款额度以及年限，更进一步决定了其买入房屋的质量、居住面积。当然，房屋价格等相关因索有着十分明显的地域性差异和同房价比性能的差异，为了使讨论更为形象和直观，木文主要以汕尾市为例进行展开分析。三、模型假设（1）假设在一段时间内，汕尾市房地产业在相关政策、市场供求等多方而因素不会出现幅度十分巨大的变化。（2）假设在一段时间内，有关该模型屮所购房屋的物业费、贷款利率不会产生很人的波动。（3）假设在一段时间内，不会出现金融危机。符号说明单位X（o）,x⑴,，⑴（R）,X®（k）灰色理论所涉及序列■■P小误差概率■■c均方差比■■s投资所购房

7、屋的面积m2曲）第f年该房每平方米价格元Im2畑）交纳住房贷款利息元兀）截止第『年盈利的累计值元房屋同比价格变化指数%卩房屋折旧率%a平均年租金盈利元/年b平均年缴纳物业费元/年A出租价格元/m2P（2）出租率%aQ每刀出租收益期望额元Im2°()max每月岀租收益最大期望额元Im2d年mnx每年出租收益最人期與额元/m2r每月收入结余中可用还贷资金元Br第k月末贷款全额元T贷款年限年A等本息还贷每刀还贷数额元8贷款月利率%五、模型的建立与求解§1汕尾市房价预测模型由于汕尾市政府对房价的统计数据没给出，只能通过调杳和网上搜索历年房价，剔除房价过高或过低的

8、数据，并每年随机抽取10组数据当样本，对2005年至2012年的房价均值估算。出