从供求角度在探究商品住宅价格高涨问题

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1、从供求角度在探究商品住宅价格高涨问题我国商品房价格虚高，连续上涨，已经超出了大多数居民的购买力，给居民的生活带来了一定的困难，同时也影响到房地产业的正常发展。统计资料显示，2004年新建商品房平均销售价格上涨14.2%,其中商品住宅上涨15.2%,创下1998年以来房价的最高涨幅。2005年第一季度，商品住宅价格仍然保持13.5%的增长。国家出台了宏观调控政策。但房价并没有稳定，仍然一路飓升。2006年第一季度，据统计资料显示我国的住房价格仍在增长。全国70个大中城市平均增长5.5%,大连增长14.9%,呼和浩特增长12.4%,增长率仍然居高。北京、天津、深圳、广州部分城市的房价更是持续

2、猛涨。国家的宏观调控政策并没有发挥有效的作用。如何采取有效的手段调控目前的商品住宅价格已成为研究重点。一、商品住房价格受供求关系的影响（一）住房价格的形成马克思主义经济学的劳动价值论认为，商品价值是生产该商品的社会必要劳动时间凝结的价值所决定的，价格是价值的货币表现。商品住宅作为商品，应该具有商品的属性，它的价格应以价值为基础，体现价值规律的要求，受到市场供求关系的影响。房地产价值由房产价值和地产价值构成，房产价值由转移的生产资料价值和劳动价值构成，地产价值主要是资本化的地租。从货币的表现形式看，价格主要由成本和利润两大部分构成。成本包括土地、生产资料及劳动力成本，土地成本是房产成本的主

3、要组成部分，土地价格对房产价格起决定性作用。利润主要由社会平均利润水平及房地产的生产效率来决定。（二）供求关系对住房价格的影响在宏观经济环境下。成本和平均利润决定市场的均衡价格，但在市场经济条件下。受到供求关系的影响，使房价围绕价值上下波动。商品住宅与其他商品相同，价格与供给成反比，与需求成正比：即价格随着供给增大相应降低，随着需求量的增大而上升。当供求关系达到新的平衡点，价格趋于稳定。由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的主要因素是本地区本类房地产的供求状况。房地产地理位置、结构独立唯一性，决定了供给对象的特殊性，不同区域、不同类型的住房都有不同的需

4、求群体。高档豪华住宅面对的是富有人群，一般的商品住宅面对较高收入阶层，经济适用房面对中低收入阶层。不同的住房类型供应构成了住房供应体系，供给体系的优劣直接关系到居民的住房消费状况，住房需求与价格之间成反向变化关系，住房价格越低，需求量就越大。由于短期住房供给无法迅速改变，短期内住房的均衡价格主要由需求决定。当需求增加时，土地供给和建设周期的制约使住房数量不能在短期内随需求的增加而增加，因此住房价格也大幅度上升。我国的房地产市场还不太规范，房价的高涨已经成为房地产市场健康发展的隐患。市场失灵，只有通过国家宏观调控，稳定房价。在遵循市场发展规律的前提下进行宏观调控,才能起到有效的作用，所以从

5、市场出发，研究住宅市场的供求结构，建立合理的供求体系，使供求达到平衡，房价趋于稳定。二、分析我国商品住宅市场的供求结构（一）土地资源供给我国房地产价格的上涨和房产制度也有着内在的联系。我国房地产作为一种产业。与其他产业相比较，存在产品市场化与要素非市场化之间的严重不对称。造成这种非对称的一个重要原因，在于作为房产形成要素的土地的稀缺性与不可再生性。土地的供给不能象其他生产要素的供给那样，按照市场的信号不断地被提供到市场上来.因为严格保护耕地是我国的基本国策。产出品放开而投入品不放开，或房产放开而土地不放开，是导致目前我国房产市场畸形，商品房价格居高不下的一个重要原因。（二）住房供给体系随

6、着房地产市场的逐步发展，形成现有的住房供应体系：以一级商品住房买卖市场为主导，二手房、租赁房屋二、三级市场相补充。当前供应体系面对大量的住房消费需求，不能有效发挥住房供应能力，与居民消费需求相矛盾，总体来说是供不应求，从而造成房价的上涨。1、高档住宅供过于求一级市场以高档豪华住宅为主，普通商品房为辅的倒“金字塔”结构。这种商品房供应结构与我国整体生活水平不相适应。虽然我国的经济高速发展，但仍处于社会主义初期阶段，经济还不发达，人民还不富裕。虽然我国有一部分人先富起来，但这部分毕竟是极少数。极少数的富人追求高质量的豪华住宅，消费需求推动房地产市场重心向高档住宅偏移，以获取巨额利润。于是大量

7、的高档住宅遍地开花，供应量急剧上升，但需求总量相对较小，形成供过于求的局面,空置率很高，造成资源的浪费。2、普通住房供不应求(1)消费需求迅速上涨住房作为生活的必需品，是人们不可缺少的基本消费品。消费需求主要取决于个人的实际需要和支付能力。而个人的实际需要和支付能力主要受到人口数量、收入水平，国家金融政策的影响。住房体制改革后，住房的商品化使人们压抑许久的住房需求得到释放，住房需求膨胀；同时国家为促进经济发展，扩大内需，鼓励居民消费