凯德置地商业产品线研究

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1、凯德置地商业产品线研究凯德置地商业产品线研究2011年，新加坡房地产开发龙头企业嘉徳置地集团宣布，在屮国、越南两人市场成立新业务单位“凯徳惠居”，致力于“平价商品射啲投资、开发与管理。在小国，凯徳惠居是继凯徳置地旗下凯德置地、凯徳商用、雅诗阁中国Z后的第四大业务单位。2001年，新加坡嘉德置地集团旗下凯德商用正式进军中国市场，次年11月，凯德商用在中国的首家购物中心上海来福士广场正式开业。冃前，凯德商用在中国已经形成来福士、凯徳MALL或凯徳广场、凯徳龙之梦广场等商业产品线。截止2011年底，凯徳商用在屮国商业项目达到56个，正在经营的项目有42个，总建筑面积约57

2、6万平方米，物业总值约541亿人民币o2011年，凯徳商用对旗下的品牌的全国购物屮心更名为“凯徳MALL”或，凯德广场”，并宣布在未來3至5年内，凯德商用在华的商业地产项FI数量将增加至100个。1、凯徳商用发展战略凯徳商用的主要经营策略是在于投资、开发及管理处于亚洲，以零售商用为主的多元化地产组合，并致力于强化本身在亚洲作为顶尖的购物屮心开发商、拥有者及管理者的地位。凯徳商用融合了商业房地产投资、开发、购物中心经营、资产管理及基金管理等多种职能,从整条零售房地产价值链中获取价值，在相对较短的时间内成功收购、开发及管理规模庞大的购物中心物业组合。凯德商用的商场项忖包

3、括位于世界著名购物街道Z—的新加坡乌节路的IONOrchard及狮城人厦、新加坡来福士城及克拉码头。在屮国的标志性项目包括北京的凯徳MALL-西肓门、凯德MALL-望京、北京來福士中心、上海來福士广场等。在商用地产管理领域，凯德商用中国组建起涵盖项H设计、开发与管理、租赁、市场推广、租户设计与协调以及购物中心运营管理的专业团队，提供系统的购物中心物业管理服务。通过创新性地结合购物、餐饮、休闲娱乐区域，为消费者打造独特的购物体验，成功带动租八销售额提升，带动租金收入的增加，实现投资者回报的增长。主动1何创新的资产规划，通过丰富购物环境，增加购物屮心对租户与顾客的吸引力

4、，充分釋放购物屮心的潜在价值。多年来，凯德商用已建立起云集国内外零售品牌的广阔网络，我们的租赁团队充分利用这个平台，为各个购物中心打造最佳的品牌组合。凯徳證地在集团层面推行“有纪律扩张”的多元化战略，业务配置多样化和地域分布分散化有利于企业协调、均衡发展，有利于维持收入和业务发展的相对稳定。同时，凯德非常重视稳健的财务政策，强调风险控制。2、购物中心运营嘉徳證地对于拓展屮国市场高度重视，这在购物屮心领域表现得尤具突出。凯徳商川在屮国拥有并管理着超过60家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等40余大中城市，总租赁血积超过400万平方米，这些购物中

5、心収得了不错的经营业绩。凯德本身作为成熟的上市公司，其购物中心产品策略的核心不同于国内房企的“销售”或“安全”，而在于“收益”，强调租金收益和业绩增长，这也是其整个产品策略的主线。租金收取方式上，纯租金与“扣率+保底”方式并存，而且后者正在成为其强调的方向；满铺不是开业的必要条件，入驻率达到80%以上即可开业，会适当在部分最佳位置和主通道留白，便丁•开业后租户的调整和租金价格的提升；多数购物中心开业三年后出租率一•般在90%以上；CRCT旗下购物中心的平均收益率在7%左右；多数购物中心的收入都表现出了10%以上的年增长率；多数购物中心客流都保持了稳定的同比増长。(1

6、)立地选址1)区域店铺开门：-•层店铺通常不允许对外独立开门，但可以做橱窗展示。2)个性设计：餐饮尤其是休闲型餐饮在每层设置，R—层多点分散设置，以求拉动客流和增加客流停留时间。前期设计中考虑了数量不等(最高达到20%左右)的临时租赁点位的设置，为后期的租户丰富、收入增加奠定基础。人性化设计：以卫生间为例，其公用卫生间设计风格人气、实用、简约。北京来福士的彩色的镜面玻璃更是营造出时尚的气氛，在图形符号的设计上也比较注重细节和趣味。(4)租户组合1)类别精细：凯徳对租户的类别划分非常精细，达到40个左右的门类，由于目前屮国个别租八类别的缺失，在凯德中国的购物中心里，目

7、丽出现的尚不齐全,但其大的类别一般可分为:百货店、超市、时装&服饰、家居&家具(如百安居)、运动用品&服装、鞋&包、餐饮&食品饮料、美容&康体相关、休闲&娱乐、具它，这里的"具它"包扌舌很多，如：电子&电器、教育、婴童系列、珠宝&钟表&文具(笔)、艺术品&工艺品、书报杂志、礼品&纪念品、玩具、收藏品、IT类、音像唱片、生活情调类(LIFESTYLE)、各类杂项&服务等；由于分类方法为凯徳在新加坡的划分做法，其国内购物中心中实际日常运作受此限制不人。2)主次分明