原创：我国房地产金融宏观调控问题与建议

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1、［摘要］在市场经济条件下，房地产的开发和经营永远都与金融业提供的融资紧密联系在一起。根据国内外的历史经验，房地产的开发和经营活动往往和金融业提供的融资服务相辅相成，有效的房地产金融宏观调控对丁•国民经济的稳定运行至关車要。本文通过对比我国两次龙地产金融宏观调控，分析了其中存在的问题，并提出了相应的建议。中国论文网［关键词］房地产房地产金融金融宏观调控一、房地产金融概述房产金融是指房屋或建筑物在牛产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格意义上它是与住房金融是有区别的。住房金融是以住房信用作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房抵押贷款

2、、按揭贷款、住房储蓄来融通住房资金，其融资活动主要发生在住房消费的过程中。可见，住房金融只是厉产金融的一部分，房产金融也应该包括厉地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通屮的资金融通。二、我国两次房地产金融宏观调控的比较分析1.我国第一次房地产金融调控我国厉地产业的发展历程并不长，只有二十多年时间。第一次高速发展期发生在上壯纪90年代初，整个房地产市场出现迅速发展、急剧升温态势。房地产金融在为房地产投资开发提供资金支持的同时，对这一时期的房地产过热，甚至部分地区产生房地产泡沫的现象起到了推波助澜的作川。针对这段时期内的经济过热，尤其是房地

3、产过热现象，国务院于1993年8刀16日批转了当时的国家计委《关于加强固定资产投资宏观调控具体措施》的通知，这是国家首次利用包括金融工具在内的手段对房地产市场进行调控，既我国第一次真止意义上的房地产金融宏观调控，制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针，对国民经济进行宏观调控，其中房地产行业乂是调控的重点。2.我国第二次房地产金融调控房地产的第二次高速发展期开始于1998年。为了刺激消费，拉动内需,1997年底屮央作出把住宅建设作为国民经济新的增长点的决策，出台了包括•加快住房制度改革、实行住房分配货币化、实行积极的财政政策等一系列措施

4、。从1999年到2002年的4年中，全国房地产开发投资分别保持13.8%、19.5%、25.3%和28.2%的增长;商品房销售面积分別实现了23.9%、30%、29.4%。和37.1%的增长。许多业内人士称之为出现了持续的高位增长，或者叫做具有了-•定的发展热度。在房地产市场升温的同时，一批业外企业如海尔、TCL、美的、三九、康佳等业外巨头，纷纷抢滩房地产，大有推波助澜之势，市场有进一•步升温的可能。为此,2003年1月，中国人民银行领导在人民银行分行长会议上指出，国务院领导对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注：“运川何种工具，掌

5、握何种尺度來进行化解，己经是摆在我们而询的紧迫问题。”2003年6月130,中国人民银行颁发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这标志着国家以金融工具为手段，对房地产市场新一轮宏观调控的开始。3.两次房地产金融宏观调控的比较(1)环境与背呆比较。对于我国两次房地产金融调控的环境与背景，木文分别从当吋所处的经济体制、调控的吋机、房地产市场发冇状况、投资主体、消费主体、投资热度、开发的资金结构以及金融环境等八个方面作了较为详细的比较。(2)调控手段与内容的比较。我国在1993年和2003年这两次房地产市场过热或有过热迹彖时，都运用了

6、金融政策手段对房地产经济进行宏观调控。市于两次调控所处的背景有所不同，因而在具体手段和措施上也有所差异。具体表现为一•下五个方面：%1金融政策在调控的形式上有所不同。房地产金融政策调控有两种基本形式:一是房地产金融政策直接调控。它是指以行政命令屮央银行宜接干预房地产信川的信贷限额和信贷质量;二是房地产金融政策间接调控O它主要是通过利率政策、法定存款准备金率，再贴现率和公开市场业务等工具，调节货币的供求量，达到调控房地产业的发展的「I的。%1运用金融政策工具的区别。金融政策的主要工具可以分为二类:一般性金融工具。它是対整个金融系统的货币信用

7、的扩张或收缩的金融工具。特殊性金融工具，主要是指专门调节龙地产金融而使用的金融工具，如厉地产生产信用控制、房地产消费信用控制，它主要包括选择性信用控制和直接信用控制两种类型。%1调控作用的对象不同。第一次调控主要是针对投资者，通过收紧银根控制投资者的资金来源；第二次调控不仅针对投资者，同吋通过信贷政策影响消费者，如通过提高高档房的购房贷款成本来彫响高档房的需求，进而抑制高档房的供给，进血调整房地产投资结构。三、房地产金融宏观调控的新要求及存在的障碍1.房地产金融宏观调控的新要求近十年间，我国多次利用金融信贷工具调控房地产市场，不同时期所血

8、临的市场背景利环境有很人的不同，第一次调控在取得了积极效果的同时，也给房地产业产生了很人的负面影响。因此；针对这次新一轮房地产热潮，如何运用好包括金融政策在内的宏观调整政策，防范于未然，保持房