工商管理宏观调控政策下房地产企业融资现状分析

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2、健康、稳定的发展，政府采取了紧缩银根的货币政策。紧缩银根的货币政策对银行信贷等产生了一定的影响。而作为资金密集型行业的房地产行业，对银行等金融机构的信贷依赖较人，也受到紧缩货币政策较人的彩响，房地产金业融资难度加大。在这样的情况下，房地产金业应该充分发展现有的融资模式，并对房地产融资方式进行创新，来确保房地产企业的持续发展。L关键词」紧缩银根货币政策房地产企业融资现状房地产金业融资建议一、近几年的银根紧缩政策近儿年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，2007年中国经济增长达到11.4%,国内通货膨

3、胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显，经济增长由偏快转为过热的风险总体上看在加大。在此期间，我国房价不断上涨，2007年12月，全国房价同比上涨10.5%。房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%o为促进经济的可持续发展，国家采取了从紧的信贷政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存贷款基准利率，十次上调法定存款准备金率。针对目前房•地市场过热现象，2007年9力央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购买口住房首付款比例做了更严格的规定。12刀又发布了《关于加强商

4、业性房地产信贷管理的补充通知》,对房地产开发贷款审批更为严格。2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。二、紧缩政策下对房地产企业融资的现状1.紧缩政策下银行贷款难度加大2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。央行10次提高存款准备金率，冃的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数虽，使房地产企业通过银行贷款

5、进行融资的难度进一步加大。2.房地产企业上市融资比较困难2003年9月，证监会乂公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》,规定：除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市。以上条件对于绝大多数房地产企业而言，难以达到要求，因为其盈利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的人进人出，不具有持续稳定赢利的特征。房地产企业想通过上市來进行融资难度较大。1.房地产信托融资受限2005年9月，银监会发布《加强信托投资公司部分

6、业务风险提示的通知》，要求信托公司开办房地产贷款业务，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。2006年8月，银监会再次下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，指出信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关规定。2007年3月，新的《信托公司管理办法》明确规定，向他人捉供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%o这使得房地产企业通过信托融资变得困难。2.海外资金融资受到限制2006

7、年7月，山建设部、商务部等6部委共同签发了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产做了严格的规定。2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，全面限制外资进入我国房地产业。三、房地产企业融资建议1.促进信托的进-步发展房地产信托对物业的投资持有是长期的，在一定政策的扶持F,人量机构投资者的出现会带來房地产投资的长期化，降低目前国内房地产市场中的大量短期交易行为，有利于稳

8、定市场。而H•作为机构投资者，REITs更专业，其要求回报率也更为理性。如果能成为房地产投资市场的主体，将有利于降低投资屮的非理性和违规行为。因此要进一步促进房地产信托的发展。2.加快房地产公司债券的发展发行房地产公司债券可以改善房地产企业融资结构。房地产项目的开发周期较长，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏现象，融资结构不合理。以小长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源，有利于降低信贷政策对房企融资的影响，减少对信贷融资的依赖