盘点政策调控下房地产企业的融资路径

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1、盘点新政策调控下房地产企业的融资路径　　资本为王，强者恒强。作为典型的资金密集型产业，房地产行业在很大程度上“玩儿的就是钱”！　　伴随着近几年国内房地产业的飞速发展，地产行业的金融属性日益明显，使开发商必须把目光更多地投向无形的资本市场，而非辉煌的建筑。　　在今年“史上最严厉调控政策”的阴影下，资金实力和融资能力的强弱，也就成了决定房地产企业发展前景甚至生死存亡的关键。　　银行贷款——追忆似锦年华　　如果要盘点2009年的中国楼市，肯定有一个无法绕过的关键词，那就是天量信贷下的地产豪门盛宴。　　根据2010年6月份刚刚发布的《中国银监会2009年报》，2009年，银行业新增人民币贷

2、款9.59万亿元，同比增速达31.7%，创十年来新高。　　数据显示，60余家房企获得银行短期授信和中长期授信总额超2400亿，银行授信成为去年房企最主要的融资来源。　　同时，在这股几乎惠及全体的资本暖流中，获得银行授信金额前10名的房企获得了总额约2400亿人民币的银行授信，显示房企“赢家通吃”、强者恒强的态势。　　不过，烈火烹油般的日子并没有持续很久。　　面对残酷的现实，今年的房地产企业对银行贷款这个融资渠道，只能追忆去年的似锦年华。　　不过，银行业人士指出，目前银行贷款仍是房地产企业最主要的融资渠道。　　IPO——激情不再　　“不是已经在香港上市，就是在去香港上市的路上”，这是

3、去年关于国内大中型房地产企业的真实写照。　　的确，09年火爆的房地产市场，使不少房地产企业在资本市场大受欢迎。随着楼市被列为重点调控的对象，房地产企业的IPO也变成了镜花水月，遥遥无期。　　与此同时，上市房企的再融资和增发计划也遭遇“卡壳”。　　在房地产企业面前，资本市场今年重新恢复了挑剔冷酷的面孔。（一）信托——希望之窗　　“当上帝关闭一扇门时，他同时会打开一扇窗”。对于今年的房地产企业，信托融资也许就是在银行贷款和资本市场等融资之门纷纷关闭之后的那扇希望之窗。最灵活、最快、相对最容易的融资途径——信托。信托(Trust)，是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度

4、，信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。信托是以股权投资的方式开展业务的，模式上相对灵活。如果地产企业符合信托要求标准，资金到位的时间比较短。信托业务是由委托人依照契约或遗瞩的规定，为自己或第三者（即受益人）的利益，将财产上的权利转给受托人（自然人或法人），受托人按规定条件和范围，占有、管理、使用信托财产，并处理其收益。根据数据显示，2011年，信托又重新活跃在地产市场。在楼市调控政策的重压下，各地开发商都开始调整营销策略，以求得资金链不被拦截。面对银行信贷紧缩的现状，开发商目前最容易融资的途径无疑是信托。虽然房地产信托在去年遭到监管部门的管控，曾报出“口头警告”消息。但短

5、暂的几个月停歇后，2011年1、2月份回暖，3月份房地产信托又活跃起来，第一周便发行26只，而2月全月的房地产信托发行量为26只。“在金融工具中，信托是最灵活，而且反应市场声音最快的金融工具。”借道信托，无疑成为开发企业的“希望”。2011年1月份，信托行业全部信托产品中地产信托占37%。仅2月17号，信托计划为26款，地产为12款，地产占信托计划将近一半，规模25亿以上。去年因政策限制，中融信托曾一度处在风口浪尖，现在2011年已发了18只信托，地产信托占三分之一。华奥信托成立2年，10只运行的信托产品中，9只为地产领域，发行规模超60亿。备受瞩目的万通地产和平安信托（目前国内注

6、册资本最大的信托公司）公司的联姻，虽然最后以合作模式未经银监会通过的失败结果而告终，但足以说明信托和地产企业合作的大趋势不可逆转。根据最新数据显示，自3月19日-3月25日，房地产信托产品发行活跃，共发行了9款房地产信托产品。同时，房地产信托产品占比也由之前一周的31.25%上升到了上周的37.5%，上升了6.25个百分点。目前地产信托的发行和占比数据仍在继续攀升。信托灵活易融资，但融资成本偏高。房地产企业通过信托渠道的融资成本主要有四大块：一是给予投资人的产品预期收益，据用益信托统计，去年平均预期收益率为8.9%；二是给予信托公司的发行费用；三是1.4%到1.8%的打包渠道费用，

7、支付给提供融资渠道的银行；四是支付给资金中介的介绍费、第三方资产净值调查费用等。在2010年房地产企业通过信托渠道平均融资成本约为15%。到目前为止融资成本平均约为17%-18%。在部分房地产信托产品房地产企业的成本或达到20%的年利率。根据普益财富数据显示，“百瑞宝盈113号**资金信托计划（建业地产信托基金2号）”2011年3月19日—2011年3月25日，发行的信托产品中，单款募集规模最大的产品，该产品投资于房地产领域，期限为3年，募集规模为11亿元。产品预期收