房地產造價可視化管理及造價工程師職能管理

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1、■■■•・•Hi房地產造價可視化管理及造價工程師職能管理摘要：房地產造價管理區別於建築企業造價管理的最大不同是在施工過程中，主要針對進度款、簽證、材料認價進行管理。采用節點支付進度款，使得造價人員將更多精力用於成本的預測及造價控制方面；通過限額簽證，使得簽證可控;將材料認價管理放到招投標環節中，進行事前控制，避免施工單位故意拖延或不簽認，從新的角度闡述瞭施工過程中的造價管理及造價工程師職能管理，並實現成本預測及進度款（現金流）管理的可視化關鍵詞：房地產；造價管理；可視化管理;造價工程師分類號:F293.3文獻標志碼:A文章編號：1673-291X（200

2、9）23-0187-031前言如何讓房地産造價管理更加直觀，實現可視化管理,如何讓決策層更方便管理造價，造價管理人員該如何做,造價工程師該如何做?這些問題常困擾房地產業決策層及管理人員，而這些正是筆者要在本文所要回答的問題。本文闡述的可視化管理主要是關於成本預測及進度款（現金流）管理房地産造價管理及造價工程師職能管理等方面已有許多文章進行過討論，但大多數文章都沒有關於具體操作的描述，本文內容更側重對房地產造價可視化管理及工程師職能管理做一個系統的可操作性論述2房地產造價管理及造價工程師的現狀納帕地產是一傢主要從事精裝別墅項目開發的房地產公司，項目涉及北京

3、、昆山、武漢等地。現以納帕地產昆山項目為例簡要描述一下房地産造價工程師的現狀:納帕地産昆山項目設一合同預算部，經理一名、副經理一名，下設土建造價員3名，安裝造價員2名。造價管理的主要內容為工程的成本預測、招標、合同、進度款支付、材料認價、簽證核實、工程結算等。造價工程師的職能主要為編制工程概算並在施工過程中進行細化，對施工單位提出的近期使用材料配合物資部進行詢價及編制價格確認單、按工程部簽認的月形象進度編制工程進度預算書提供月進度款支付依據，對施工現場發生的變更進行簽認，編制工程結算書3存在的問題經過半年多的參與，由於進度款的支付、材料認價、工程簽f貫穿

4、瞭整個工程。這三方面歷時長，涉及人員廣，工作復雜繁瑣不易管理，所以，本文從這三方面進行敘述，分析常見的問題，提出改進的意見，進而實現房地産造價可視化管理及造價工程師職能管理3.1進度款，計算繁瑣，疲於應付，無暇其他月進度款公司流程為:施工單位提出形象月進度表，工程部按照實際發生的內容審核，然後交與相關人員進行相關預算書的編制，完成月進度款審批表。但由於施工方的完成節點不是完整的段，預算人員無法利用以前編制的預算書，隻能重新進行工程量計算，房地產涉及的施工單位很多，施工內容也非常多，這部分工作占用瞭預算員的大量工作時間與精力。另外，由於每月發生的工作量,財

5、務部也不能事先有個預判，對資金的準備不能做到合理到位，不利於公司總部對現金流進行合理分配3.2簽證，歸檔簡單，總量失控，無法預判一般來講，房地產項目的變更簽證會比較多，原因多種多樣。設計圖紙不完善、市場的變更、客戶群意見的反饋、現場施工情況的改變等等，其流程一般為施工單位提出簽證表單，工程部與預算部現場認可，各部門簽字歸檔，結算時計算匯總。這樣的流程往往會造成施工現場不合理簽證非常多，公司髙層隻有在結算時才知道簽證到底花去瞭多少錢，常會出現嚴重超預算的情況，總部更無法對工程造價有個提前的預判，往往也就無法對工程造價進行合理的控制瞭3.3材料認價，重復認價

6、，工作繁雜，效果甚微材料認價流程一般為施工單位提出材料認價單，工程部確認品牌規格型號、物資部進行市場詢價，預算部確認價格，相關部門審核簽認。看上去很完善的流程為什麼有麻煩？房地産項目一般有多傢施工單位在現場進行相似項目施工，為盡可能少地承擔瞭價格波動風險，施工單位並不是將合同中所有可能用到的材料價格一次性進行認價，而是隨著施工過程逐步提出。當進行到該項工序，才對將要發生的材料提出材料認價單。而每傢施工單位進場的時間不同，使用材料的時間也不同，市場價格又不斷變化，所以每傢提出材料單的單價不同，認價也不同。這對物資部的詢價,預算部的核價都帶來瞭大量重復勞動。

7、2008年鋼材等材料價格變動很大，房地産商更多地承擔瞭價格波動的風險4解決方法淺探造價管理的最根本目的是對工程造價進行控制，所以造價管理人員應將最主要精力放在成本預測、成本控制上而不應在一些細枝末節上下功夫3.1成本預測成本預測應包括項目成本測算及現金流預測，重點在現金流預測，所以不應簡單地按紙算出工程預算就算是成本預測瞭,那樣的預測隻能給決策人員提供一個項目投資比采用指標概算更準確的決策支持，不能讓管理人員對成本控制有實際指導意義。現金流預測結果準確與否，決定企業決策層能否制定出更合理的資金使用計劃可如何做出準確的現金流計劃？我個人認為還得從兩方面入手

8、：一方面是做好施工圖預算，即項目成本測算，翔實的預測成本數據能對現金流計劃提供有