杭州市浅草名苑营销策划报告（28页）

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1、杭州浅草名苑营销策划报告美达•浅草名苑项目杭州青鸟广告有限公司二OO*年^一月三日第一部分杭州房地产市场形势由于杭州房地产市场形势比较复杂，本报告也不再详细叙述，具体内容请查阅见杭州青鸟广告冇限公司的《2005年杭州楼市月度监控报告》（2005年8月、9月、10月每个月都冇一份）。第二部分杭州楼盘区块分析和竞争楼盘一、杭州各区块住宅市场分析自1999年起，杭州开始形成多角度分割的市场格局，在杭州的东南西北中5个方位上均出现强势的名牌楼盘，并形成强势地产板块，杭州楼市的发展主要集屮在几个区域板块上，而区域态势特征的演变始终是人们关注的焦点。城中区域量少、价高、销

2、售缓、抗跌性强。划分范围：铁路一绍兴路一文i路一德胜路一学院路一玉古路一北山街一湖滨路一南山路一河坊街一I

3、I山I

4、I路一望江路一铁路【物业类型】城屮区域住宅、写字楼和商业用房的市场都比较活跃；目前市屮心区域传统的多层建筑较少，新盘以高档的高层、小高层公寓为主。【供应】预计市屮心2005年可售住宅供应量在72万平方米左右。处于本案周边的主要有深蓝广场、绿洲芳华园、润和紫庭花园、现代领地、现代景园等，约30万平方米，在售项目均有较多余房。从房产交易量上來看，这一区域新盘开发越发减少，二手房的交易已经逐渐超越新盘。【价格】城屮区域的住宅均价，在去年春季房交会上冇大

5、幅跳升，超过万元,一直到当年11月都维持在万元以上，因此对于多数人來说，住在城中已经是一个太过沉重而难以实现的梦想。目前该地段在售楼盘价格从8100—18000元/平方米皆有，基木上在10000元/平方米以上。深蓝广场的服务式公寓（精装修）均价已达18000—19000元/平方米；绿洲•吉家的均价也达12000元/平方米；11月底推出的瑞丰•格林（精装修），其销售均价已达15000元/平方米；该区域目前价格相对较低的是绿洲Z馨，价格在9000元/平方米左右，比区域其他楼盘价格相对较低。【销售】虽然市中心目前大规模在售的楼盘只有深蓝广场，但开盘近半年受总价影响销

6、售一般；绿洲Z馨一幢楼总共只有64套房，售价较低，已基木售完;现代领地尚有一部分余房。相对于近郊房子开盘便一抢而空的状况，处于黄金地段的市屮心楼盘，因价高而销售速度大幅减缓。从客户方面看，省内外地人购买比例相当高。个别楼盘占40%以上，甚至与杭州本地的“有钱”阶层平分秋色。【分析】城中目前的总体状况是“量少、价高、销售缓”，市区的“高抗跌性”仍然聚集了部分客户群。从市区完善的配套及便利的交通考虑，部分有实力的购房者仍然会考虑购买城中高价房，也就是说城中的刚性需求还是存在的。城北区域区域交通、环境改观，房价攀升。划分范围：德胜路一莫干山路一北人桥一京杭运河的绕城

7、高速一右人路一右祥路一宣杭铁路【物业类型】现在的城北不再是传统意义上的城北，它的区域在扩大，与市屮心的距离也在缩短。随着旧城改造步伐的加快，这一区域迅速升温，可以说是房价上涨最快的区域。FI前以多层、小高层公寓为主，随着房价的攀升，多层房源也日渐稀缺。【供应】城北区域是2004年杭州主城楼盘开发的热点之一，2005年其开发将会放慢，预计可供应量在45万平方米，新盘出现较少，基木为延续开发。都市枫林三期、祥和人家三期、水印康庭三期、清水公寓四期、锦昌文华三期等楼盘都即将推出。口前在售的楼盘主要是蓝色霞湾、水印康庭二期、祥和人家，均尚有少量余房，还有近期开盘的新青

8、年广场。【价格】该区块总休价格上涨较快，尤其是北景园一带，其在去年10月房交会后至今，楼盘总体价格上涨500元/平方米以上。口前城北北景园区块价格集中在6000—7300元/平方米。锦昌文华多层均价9000元/平方米、小高层均价8500元/平方米；水印康庭均价7500元/平方米；蓝色霞湾均价8200元/平方米。【销售】城北板块已逐步深得杭州人垂青，销售总体较为火爆。如水卬康庭,去年12丿J份刚开盘的湖墅嘉园二期，都市枫林二期，祥和人家二期，目前销售率均在90%以上。【分析】近几年來，城北随着交通道路的修建、配套环境的改善、大型居住区的兴建，售价-•路上扬，受关

9、注程度逐渐提高，区域地位也是今非昔比，逐渐得到购房者的认可。城西区域成熟的居住环境继续向北延伸。划分范围：文一路一学院路一天目山路一绕城高速一运河一北大桥一真I•山路【物业类型】经过十儿年的积累，城西情结已在大多数杭州人心中占有一席之地。该区域已经比较成熟，物业以小高层公寓为主，部分为排屋、多层公寓。【供应】城西2005年是大盘涌现的时期，三墩及文教区块供应量都将非常可观，如四城年华、文射苑、枫华府第等，预计可售房建筑而积总量将达到100万平方米以上。2005年初文教区块将推出的有5个楼盘，三墩区块有4个楼盘。【价格】成熟的居住环境、优雅的居住氛围、大量的追捧

10、者使它的“含金量”十足，以致在二手房市