第三章 资产评估的方法——成本法

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1、市场法复习1.某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。2.有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。成交价格宗地交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素（元／平方米）待估地2010/0101.2450018002008/012%1.3501%028502009/011%1.45001%37602008

2、/0101.1400-2%47802008/0101.045-1%1%该城市地价指数见下表：试根据以上条件评估待估宗地2010年1月20日的价格。年份200520062007200820092010指数100105108110111115第三章资产评估的方法——成本法成本法的理论基础：生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费一、成本法含义成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。（一）历史成本指过去发生的成本，它又分成两种类型：1、原始成本原始成本是指资产取得时实际所发

3、生的成本，也称为实际成本。这部分资料可以从会计核算资料中取得。2、国家统一清产核资时的评估成本这是对资产的一种特殊的价值评估，故称为评估成本。42016/10/20（二）重置成本财务会计中的重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。重置成本的基本涵义是指资产的现时成本。3年前，买一个A型号的电脑要10000元，现在买一个同型号的电脑只要4000元。重置成本分类：复原重置成本、更新重置成本；（1）复原重置成本：在评估基准日，在现行市场条件下，采用原来相同的材料、建筑、制造标准、设计方案、技术等，复原购建全新

4、资产，所发生的全部耗费成本；即完全复制全新评估资产；这种重置成本强调原样复制全新资产！如古建筑！（2）更新重置成本：在评估基准日，在现有技术条件下，重新购建与估价对象相同功能的全新资产，所耗费的全部成本；（材料不同、工艺不同、功能同地重置）。这种重置成本强调功能相同下的重置！复原重置成本、更新重置成本区别；（1）两种方法确定的重置成本，都是全新状态下资产价值；（2）复原重置成本：强调用“复制”（包括材料、设计、工艺等完全相同）；更新重置成本：强调功能相同下，现行技术条件下，购建资产的成本；（3）一般来说，复原重置成本要大于

5、更新重置成本。因为前者没有考虑市场变化、技术进步等使复原重置成本较高；如电脑重置！（4）一般优先选择更新重置成本；体现技术进步等，节约成本；72016/10/20（三）成本法在评估时，按被评估资产（评估对象）的现时重置成本，扣减其各项损耗价值，其余额即为评估对象价值。1、评估资产价值=评估时点重置成本—各种损耗（即贬值）2、成本法评估价值，时点也是评估基准日；3、成本法评估价值是在估价时点、资产现状下的价值（即非全新资产）；4、成本法评估价值，用估价时点的“重置成本”减去其已使用期限的损耗（即类似折旧，本书称“贬值”）；贬

6、值——指资产从取得到时点（全新）到评估时点期间发生的有形、无形损耗，如磨损、落后等。资产评估中分为：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三种贬值。二、成本法适用的条件1、被评估资产能够继续使用；只有能继续使用并为控制者带来经济利益，资产的重置成本才能被承认和接受。2、估价对象历史资料完善——因需以此确定重置价值；3、估价对象损耗可以确定——即能确定折旧额。三、成本法评估资产价值方法具体方法有两种：方法一：估价对象评估价值=评估基准日估价对象重置成本-（已）贬值额=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值方法二：估价对象评

7、估价值=评估基准日估价对象重置成本×成新率可见，成本法评估资产价值，关键是要确定以下参数：重置成本、三种贬值额或者成新率！102016/10/20四、成本法运用（一）计算重置成本1、重置核算法指以评估基准日现行市场价格计算（重新）购建全新评估资产的全部支出。这里的全部支出包括：直接成本和间接成本；重置成本=直接成本+间接成本；（1）直接成本——一般包括资产的购建实体的各种支出；（2）间接成本——主要指与购建资产相关的管理费、设计费等；说明：间接费计算如下页！112016/10/20例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成

8、本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。请评估重置成本。重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元