13第十三章房地产投资决策－教学辅导

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1、第十三章房地产投资决策教学辅导一、教学提示房地产投资决策是在房地产投资分析的基础上进行的，房地产市场分析、财务分析以及风险分析都是为投资决策作准的。木章教学中应要求学习者理解房地产投资决策的含义、程序以及方法，要求重点掌握确定型房地产投资决策、风险型房地产投资决策和不确定型房地产投资决策的含义和基本方法的运用。二、重点讲解木章应掌握的重点内容有：1、房地产投资决策的含义房地产投资决策是指在房地产投资活动中，以大量的信息为基础，在一定的资源条件下，通过定性的推理判断和定量的分析计算，为实现投资者的预期目标而优选投资方案的过程。应当注意的

2、是，在房地产投资可行性研究中往往冋答的是项目可行不可行的问题，而房地产投资决策中回答的是那个方案更好的问题。但是形成不同方案的前提仍然是建立在对项目的可行性研究上。所以，投资决策是一个方案比较和选择的过程。2、确定型房地产投资决策、风险型房地产投资决策和不确定型房地产投资决策的含义房地产投资决策是否正确取决于对房地产市场信息的掌握程度，但是房地产市场分析和预测中仍然有许多不可把握的因素，这就会对决策的产生影响，确定型房地产投资决策、风险型房地产投资决策和不确定型房地产投资决策的划分就是根据决策信息的掌握情况为准的，在不同的决策状态下可

3、以采取不同的决策方法。%1确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，而且每一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。可以通过量化指标对各方案的结果直接进行比较进行选择。%1风险型决策也称为随机型决策，是指每一种方案未来的I!然状态不能预先肯定，可能有几种不同的结果，但是每种自然状态发生的概率可以做出客观的估计。运用期望值或决策树可以对这类方案作出决策。%1不确定型决策，是指方案未来的自然状态可能有多种，但是每一种状态发生的概率又很难做出客观的估计，只能根据决策人员的掌握信息的程度、经验与判断能力来进行。3、确定型房地产投资决策

4、的方法以及运用由于在确定型投资决策中毎种方案的投资效益是明确的，所以，可以直接采用相关的指标作为方案的评价标准，这些指标大部分在有关房地产投资效益评价的章节屮都已经学习过。根据所用的指标性质可以将确定型决策方法分为数值比较法和比率比较法。⑴数值比较法。数值比较法是指以房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来评价投资方案的优劣或可行与否。这类指标主要包括净现值、回收期（静态回收期法或动态回收期法）、净收益，还有几个在前而学习没有接触到的概念，即等额年值、费用现值、等额年费用。等额年值就是将项目的净现值换算为项目计算期内各年的等额年金，是

5、考察项目盈利能力的动态指标；费用现值是将计算期内各年投入（费用）按基准收益率折现成的现值；等额年费用是按基准收益率将项目计算期内所有费用现值换算成每年等额的费用。费用现值、等额年费用实际上是对效益相同或基本相同的房地产项目方案从成本的角度作比较。⑵这类方法是运用有关投资方案的收益和费用的比率指标來评价房地产投资方案可行与否或优劣的比较。最主要的指标有内部收益率、效益费用比、净现值率、差额投资收益率、差额内部收益率等。其中差额内部收益率是房地产投资方案比较是常用的方法。差额内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零是时的折现

6、率。在确定型房地产决策屮，运用以上指标时，要注意方案的性质，即首先明确是互斥方案还是独立方案。当投资者受资金或土地的制约，只能在一组方案中选出一个时，就是互斥方案的决策。这种情况下，要根据方案的特点来选择合适的指标。①对于项目计算期相同的互斥方案，可以直接用净现值、差额投资内部收益率或等额年值指标进行比选。②对于项目计算期不同的互斥方案，一般采用等额年值法进行比选。独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。只要房地产投资者的资金条件许可，就可以几个方案并存。独立方案的选择比较复杂一些，因为有可能会出现两情况，一是投资者可利用的资金足够

7、多，没有限制，那么可以计算出每个方案的净现值或内部收益率，选择所有NPV（ic）$0或IRR2ic的方案即可。还有一种情况是投资者可利用的资金是有限制的，当资金不足以分配到全部NPV（ic）上0的项目时，独立关系就转化为一定程度上的互斥关系。所以独立方案的比较和选择实际上是选择若干个方案，使它们组合起来的总体投资效益最大。对于独立方案的比选主要有四种方法：一是现值法，二是净现值率排序法，三是收益率分配法，四是互斥组合法。前三种方法是在一定的资金约束下，把能满足基准收益率的方案，根据各方案的净现值、净现值率和内部收益率的大小来确定各方案

8、的优先次序并分配资金，直到资金限额被分配完为止。第四种方法是把独立方案组合成相互排斥的方案，利用互斥方案的比较方法选择最优组合。教材对第四种方法专门举例进行了说明。4、风险型房地产投资决策的方法风险型投资决策的方法主要有